MY MENU

기고칼럼

기고칼럼

제목
[기고] 창업자, 권리금에 울고 웃는다
작성자
관리자
작성일
2017.07.13
첨부파일0
추천수
0
조회수
80
내용


[기고] 창업자, 권리금에 울고 웃는다 

점포 창업자본의 30%가 권리금...  
권리금, 보증금의 3배 이상 높은 점포 피해야
점포 현재가치보다 향후 내재가치가 높은지가 중요

목이 좋은 점포에는 소위 권리금이라는 것이 존재한다. 이 권리금이란 기존 점포 경영자가 점포를 운영하면서 그동안 닦아 놓은 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금의 점포 가치 등에 대한 대가를 말한다. 기존 점포 경영자가 새로이 해당 점포에 입주하려는 다음 매수자에게 요구하는 금액이다. 점포마다 권리금을 책정하는 요소는 매우 다양하며 보편적인 산출 기준도 없다. 

권리금은 어디까지나 세입자끼리 서로 주고받는 것이기 때문에 건물 소유주와는 무관하다. 하지만 권리금을 통해 좋은 상가인지 즉, 장사가 잘되서 임대료를 잘 낼 수 있는 곳인지를 파악할 수 있기 때문에 꼭 살펴야 한다. 

권리금이 높은 점포는 입지가 좋은 상가로 그만큼 고객 유입이 뚜렷하며, 영업수익률이 높아 불황기에도 안정적인 수익을 창출할 수 있다는 것을 의미한다. 또한 통상적으로 권리금이 상승하면 임대료도 동반 상승하는 현상도 뒤따르게 된다. 
 
입지와 업종에 따라 점포마다 조금씩 차이는 있지만 일반적으로 창업 자본의 30%는 보증금, 30%가 권리금, 나머지 40%가 재료비와 집기, 인테리어, 운영비 등의 비용으로 쓰인다. 권리금이 많은 비율을 차지하므로, 이 권리금을 최소화하는 게 창업자의 가장 큰 숙제다. 


발품 팔아 권리금 낮은 곳 찾기
 
직접 발품을 팔아서 신축건물이나 신흥 상권을 두드려보면 목은 좋으면서 권리금이 아직 형성되지 않은 곳도 의외로 있다. 이중 영업부진이나 아이템의 문제, 또는 개인 사정 등과 같은 급박한 이유가 있는 곳은 빠른 처분을 위해 권리금을 받지 않고 매물을 내놓는 경우가 있다. 또한 부동산 중개업자나 주변 사람들에게 어떤 상황으로 무권리 점포가 나왔는지 자세히 알아보는 것은 필수다. 주인이 직접 내놓은 점포의 경우에도 의외로 권리금이 낮고 괜찮은 점포도 있다. 

점포 권리금은 지금 현재가치보다 향후 내재가치가 높은지가 가장 중요하다. 동네 골목이라 하여도 입지에 따라 상권성장 발달가능성을 살펴야한다. 지금은 저평가된 최대한 낮은 권리금에서 출발해야만 매도 시 다음 세입자에게 원하는 적정선을 요구할 수 있기 때문이다.

그렇다고 해서 무권리금 매장을 섣불리 계약하면 낭패를 볼 수 있다. 무권리 매장은 반드시 이유가 있기 때문이다. 건물주가 송사에 휘말리거나 근저당이 잡혀 있거나 하는 문제의 소지가 있을 수도 있다. 또 입지사각지대라서 점포경쟁력이 떨어질 수도 있다. 아니면 장사하다가 영업 부진 등의 이유로 권리금이 없을 경우도 있다.  


신축건물, 신흥상권 눈여겨 봐야...

신축건물이나 신흥상권도 눈여겨봐야 한다. 지역 개발에 따른 신축건물이 새롭게 허용되면서 많은 양의 건물들이 쏟아져 나오고 있다. 대형 마트가 입점하면서 상권 지도가 바뀌는 경우도 있기 때문에 모든 가능성을 열어두고 검토해볼 필요가 있다. 

대체로 신흥상권과 신축건물들은 미리 정보를 입수하는 게 관건이다. 이미 상권이 조성되기 전, 건물이 올라가기 전부터 계약이 되어 있는 경우도 많이 접하게 된다. 따라서 주위 부동산 중개업자들과 친분 관계를 형성하고 지속적으로 좋은 정보를 얻는 데 충분한 대가를 치를 생각을 해야 한다. 

일단 신흥상권은 상권에 대해 전문적으로 알아야 하기 때문에 전문가의 도움을 얻는 것이 좋다. 신흥상권의 경우 건설이 한창일 때 노동인부들이 자주 다니는 길목이 나중에도 주요 동선으로 굳혀지는 경우가 많다는 걸 참조할 필요가 있다.

신흥상권은 수익도 크지만 위험요소도 많다. 상가는 보통 2년 계약이 기본이며 입주계약을 할때 가능하면 임대료에 대한 재협상의 여지를 계약서에 남기는 것이 좋으며 점포 입지와 아이템의 부합성을 검토하고 유동인구가 많은 점심시간과 저녁시간 약 보름이상 주변 사람들의 동선을 지켜봐야 한다. 신흥상권이라 하여도 기존 상권에 비해 상권 활성화가 덜 되어 있는 경우가 있으므로 동선에 따른 입지를 선별하는 것이 좋다. 


권리금 조정으로 창업부담 낮추어야 

점포 확보에 있어 가장 중요한 것은 합리적인 권리금의 점포를 찾는 것이다. 따라서 충분히 권리금을 줘야 할 매장이라면 주되, 보증금의 3배 이상의 권리금이 있는 곳은 가급적 피하는 것이 좋다. 권리금은 결국에는 다음 세입자에게 되돌려 받을 수 있는 금액이어야 한다. 

또한 권리금은 적정한 선에서 조정이 가능한 금액이다. 그러기 위해서는 매물을 내놓은 상대방의 약점을 파악하는 일이 우선이다. 영업부진의 원인이 무엇인지, 업종을 바꾸면 해결될 문제인지 등 정확한 매각사유를 알아보는 데 노력해야 한다. 충분히 공략할 이유라고 판단되면 권리금 조정으로 창업부담을 낮춰 과감하게 도전해야 한다. 

점포가 매물로 나온 지 얼마가 됐는지도 파악할 필요가 있다. 시간이 꽤 됐다면 권리금을 더 낮출 수 있는 여지가 크다. 또한 신축건물이면서 관리비가 높은 곳도 권리금을 낮출 수 있는 여지가 있다. 

통상적으로 권리금은 인건비를 제외한 1년 순수이익금을 기존 임차인에게 지불한다고 보면 되는데 지불할 예상 권리금을 1년 내 운영하여 순수이익금으로 뽑아 낼 수 있다고 판단되면 그때 지불해야 한다. 

또한 임차인은 상가 임대차보호법으로 최대 5년간 계약을 갱신 할 수 있는 권리를 가지나 보통 2년 계약에 1년씩 갱신 하는 것이 일반적이다. 상가 임대차보호법의 권리금회수기회보호 제도가 있으나 예외 조항도 있어 너무 낡은 건물에 대한 권리금 지급은 신중한 것이 좋다. 

한국창업부동산정보원 권강수 이사   
0
0

게시물수정

게시물 수정을 위해 비밀번호를 입력해주세요.

댓글삭제게시물삭제

게시물 삭제를 위해 비밀번호를 입력해주세요.