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[기고] 상가건물 임대차보호법 숙지는 필수
작성자
관리자
작성일
2018.02.05
첨부파일0
추천수
0
조회수
87
내용
[기고] 상가건물 임대차보호법 숙지는 필수

권강수 한국창업부동산정보원 이사
임대료 인상률 상한 연 5%로 하락, 환산보증금 기준액 50% 상승
상가임대차보호법 임차인 보호에는 미흡
 


‘3대째 이어온 식당‘, ’한 자리에서만 40년 이상 장사한 가게‘...

아쉽게도 우리나라는 몇 대에 걸친 오래된 전통 식당이 드물다. 특히 서울에서는 더욱 더 찾아보기 어려운 실정이다. 이유는 아마도 건물주 우위의 임대계약 방식이 가장 큰 문제로 작용하고 있기 때문이다.

장사가 잘 되서 건물주가 되지 않는 이상 결국 식당주인은 건물주에게 임대료를 지불해야한다. 이때 보증금이나 월 임대료는 물가에 따라 혹은 매출에 따라 동반 상승하기 때문에 식당주인이 오랜 기간 동안 영업을 유지하기가 쉽지 않은 상황이다. 

또한 현재 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차보호법)이 실제 임차인을 보호해 주는 방어 장치로서는 아직까지 한계점이 있다. 지난 2001년 상가임대차보호법은 영세상인들의 생업 종사를 돕고 과도한 임대료 인상을 방지하기 위한 취지로 제정됐다. 주요 내용으로는 임대료 상한선, 계약갱신 요구, 권리금 회수기회 보호, 보증금 보호 등을 다루고 있다. 

최근에는 상가임대차보호법과 관련해서 임차인들에게 기쁜 소식이 있었다. 지난 1월 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안이 입법되면서 현재 상가 임대료 인상률 상한이 연 9%에서 5%로 낮아지고 환산보증금 기준액도 지역에 따라 50% 이상 대폭 올라갔다.  

상가입대차보호법 개정으로 인해 법에 보호받을 수 있는 임차인들도 기존보다 늘어나게 됐다. 그럼에도 여전히 환산보증금 기준에 따라 법 적용이 되지 않는 경우가 있는 것은 동일하다. 그 중 임대료 상한선과 관련된 조항은 지역별 환산보증금 기준에 따라 일정 금액 이하인 상인만이 적용을 받을 수 있어 점포 창업을 하는 임차인들은 꼼꼼하게 숙지가 필요하다. 

정부는 환산보증금 기준을 통해 영세상인과 비영세상인으로 구분짓고 법을 달리 적용하고 있다. 환산보증금은 보증금과 월세 환산액(월세×100)을 합한 금액을 말한다. 상가임대차보호법 개정으로 인해 현재 지역별 환산보증금은 서울특별시가 6억1,000만 원 이하, 서울을 제외한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역은 5억 원 이하, 광역시와 안산시·용인시·김포시·광주시가 3억9,000만 원 이하, 그 밖의 지역은 2억7만원 이하로 기준 금액이 상향됐다. 

상가임대차보호법 중 세간의 논란이 되는 조항이 더 있다. 바로 ‘계약갱신청구권’이다. 계약갱신청구 보호기간은 환산보증금 기준과 상관없이 모든 상가 임차인에게 동일하게 적용되는 조항이며 현재 계약갱신청구권은 5년까지 연장할 수 있다. 

대부분의 가게는 영업 후 1년간 손익분기를 넘지 못하다가 영업력이 뒷받침된다면 2~3년 이후부터 차츰 자리를 잡고 단골손님을 유치해 꾸준한 소득을 얻기 시작하며 5년 정도가 되면 안정기에 접어드는 시기가 된다. 그러나 현재 상가임대차보호법은 임대계약일로부터 5년까지만 계약갱신이 가능하기 때문에 그 이후에는 임대인이 임차인과의 임대계약을 연장해야 할 의무가 없게 된다. 

영업수완이 좋아서 같은 자리에서 영업을 계속하고 싶어도 임대차 기간이 만료되면 그 자리를 포기해야만 하는 상황이다. 이에 많은 임차인들이 임차계약이 5년을 경과하여 가게를 이전하거나 폐업해야 하는 상황에 처하고 있다. 권리금을 건져 이전하더라도 인테리어, 시설 이전비용, 점포 중개 수수료, 이전기간 동안 영업을 할 수 없어 수익이 없고 기회비용이 날아가는 것 까지 감안하면 계획에 없었던 큰 지출이 발생하게 된다. 

이처럼 현재 상가임대차보호법은 임차인의 권리를 보장해 주기에는 허점이 많다. 최근 상가임대차보호법의 실효성과 젠트리피케이션 현상에 대한 논란이 끊이지 않고 있기 때문에 꾸준히 법 개정에 대한 움직임이 이어져야 한다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사
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