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제목
지역 상권과 입지분석 할 때 ‘꼭’ 필요한 체크사항
작성자
관리자
작성일
2018.11.30
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조회수
27
내용



지역 상권과 입지분석 할 때 필요한 체크사항

 

상가투자를 할 때 반드시 상권과 입지분석은 사전에 체크해야 할 사항들이다. 내용을 세부적으로 기록하면 조사하려는 상권과 입지에 대한 구체적인 분석이 가능하다. 각 항목별로 최대한 수치화하여 기록하는 것이 좋고, 관심 있는 2~3개 지역의 분석 값을 비교해 투자처를 정하는 것이 좋다.

 

먼저 상권의 종류도 다양해 상권들의 개별적 특징을 이해하고 업종과 신용도에 따라 동원할 수 있는 투자금액에 맞춰 가이드라인을 정한 후 접근하는 것이 순서이다. 상권규모에 따라 크게 보면 중심 번화가 상권, 오피스 상권, 대학가 상권, 아파트 주택가 상권, 동네골목 상권 등이 있다.

 

첫째 중심 번화가 상권으로는 명동, 강남역, 광화문, 홍대, 신촌 등을 예로 들 수 있다. 이들 지역은 상권 중에 가장 으뜸이라 칭할 만한 A+상권이다. 대부분 역세권에 위치해 있다는 것이 공통점이다. 유명 프랜차이즈나 대형기업에서 운영하는 브랜드가 많이 들어와 있고 임대료 수준도 매우 높은 특징을 가지고 있다.

 

둘째 오피스 상권은 여러 회사들이 맞물려 있고, 대게 오피스텔이나 빌딩 등이 밀집된 곳을 오피스 상권이라 말한다. 오피스 빌딩이 많은 지하철과 버스정류장 인근에 오피스 상권이 형성되며 주 고객층은 해당 지역 오피스 빌딩에 근무하는 직장인이다. 대부분 출·퇴근길, 점심시간에 이용할 수 있는 먹거리, 주점 등의 업종들이 들어서게 된다.

 

셋째 대학가 상권은 홍익대와 건국대, 연세대, 한양대, 성신여대, 고려대, 경희대 인근이 대표적 대학가 상권이라고 할 수 있다. 이들 지역은 상권 형성이 매우 잘 된 곳으로 꼽히며 A급 상권으로 분류할 수 있다. 대학가 상권은 대부분 유흥과 패션이 결합된 복합상권의 형태가 많으며 상권 특유의 콘텐츠가 풍부할수록 상권규모도 크다.

 

넷째 아파트 주택가 상권은 주변에 사무실 등이 별로 없고 아파트나 주택 등 주거시설이 몰려있는 곳을 말하며 아파트 혹은 주택가 상권이라고 한다. 대다수의 전문가들은 이러한 상권을 B급 상권이라고 부른다. 아파트, 주택가 상권의 주 고객층은 인근에 거주하는 지역민들이다. 특히 지역민 중에서도 주부들을 핵심 소비층으로 분류할 수 있다.

 

다섯째 동네골목 상권은 한적한 분위기에, 작은 주택 사이로 들어서 있는 형태를 동네골목상권이라 한다. 가성비 높은 거래가격 때문에 요즘의 젊은 창업자들이 가장 주목하고 있는 상권이기도 하다. 그만큼 투자자들도 최근의 창업시장 분위기에 맞춰 트렌드를 읽고 주목하고 있다.

 

과거 골목길 상권은 C급상권이라 분류되었으나 최근에는 동네 골목상권이 핫플레이스로 뜨고 있기 때문이다. 실제 출·퇴근길에 집 주변을 오가다 보면 어느새 골목길에 점포들이 속속 생겨나고 있는 걸 볼 수 있다.

 

체크 사항으로 먼저 고객조사는 인구밀도부터 고정인구(세대수, 빌딩수 등), 유동인구를 구체적으로 꼼꼼하게 체크한다. 다음은 연령구성으로 10, 20, 30, 40, 50대 이상, 가족형, 연인형이 있고, 성별구성으로 분류한다. 다음은 소득수준과 주거형태로 상, , 하로 분류하고 아파트 면적과 주거형태, 빌딩규모를 체크한다. 마지막으로 구매습관 소비 집단으로 일, , , 연간 구매 횟수(외식 횟수) 학교, 지역주민, 대학, 관공서, 기업, 사무실(오피스) 등으로 체크 한다.

 

집객 요소는 고정상권과 유동상권 으로 나뉘며 주거 밀집지역에 오피스가 있고 유동 상권에는 쇼핑, 교통, 관광 등이 해당 된다. 여기에 시간대별 조사에(소비층 비율, 소비규모, 선호업종) 오전 출근길 포함한 오전 상주인구 소비형태, 오후 점심시간을 포함한 상주인구 소비형태, 야간 퇴근 이후 머물러 있는 상주인구 소비형태 순으로 체크하면 된다.

 

점포 환경으로는 인근 업종들의 구성과 경쟁점포의 수와 경쟁력으로 입지여건에 따라 고객 접근성이 얼마나 편리한가이다. 마지막으로 상권의 전망 인데, 상권이 쇠퇴 또는 팽창으로 교통시설의 변경과 도로의 개설 여부 등이 앞으로의 부동산가치를 결정한다.

 

한국창업부동산정보원 이사·‘부자들의 상가투자저자 

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