MY MENU

기고칼럼

제목

상가 투자, 임차인 관점에서 접근하라

작성자
관리자
작성일
2019.04.01
첨부파일0
추천수
0
조회수
124
내용



상가 투자, 임차인 관점에서 접근하라


피해야 할 상가 주인과 임차인이 자주 바뀌는 곳

권리금이 높고, 보증금 임대료가 유난히 싼 곳

오르막이거나 내리막에 입지한 상가

장기간의 공실 상태인 상가등 주의

 

최근의 상가 투자 여건은 여러모로 과거보다는 열악해졌다고 볼 수 있다. 가장 큰 불안요소는 경기침체와 최저임금 인상, 근로시간 단축 등으로 인한 자영업자의 폐업률 상승과 상가 공실률의 증가다.

 

출산율 저하로 인구는 점점 감소해 지금과 같이 빠르게 변하고 있는 상가 투자 환경에서 살아남기 위해서 창업자와 투자자는 어떤 자세를 가지고 어떤 점을 중점으로 봐야할까.

 

상가 투자는 임차인(세입자)과 창업자 관점에서 물건을 고르고 실행해야 리스크가 적다. 이 말이 이해는 되지만 막상 투자자가 창업하려는 예비 임차인의 입장에서 철저하게 생각한다는 게 쉽지가 않다. 만약 창업까지 고려하는 실수요자의 경우라도 상황은 똑같다.

 

상가투자의 핵심은 기준금리(1.75%)3배 이상의 수준이 적당하다. 장기적으로 안정적인 임대수익을 꾸준히 낼 수가 있어야 시간이 지남에 따라 임대료를 높게 받을 수 있고 상가의 가치 또한 상승해 매매 당시보다 많이 오르는 것이다.

 

그렇다면 임대수익을 가져다주는 이를 생각하지 않을 수 없다. 결국 임차인에 의해 투자자가 수익을 얻고 더 나아가서는 상가가치상승의 역할을 하게 된다고 볼 수 있다. 이것이 상가 투자를 임차인 관점에서 바라보고 접근해야만 하는 이유다.

 

가장 먼저 투자 물건이 임차인이 잘 들어올 상권에 있는지 분석할 줄 알아야 한다. 그 다음은 어떤 업종이 들어와도 장사가 잘 될 만큼 좋은 입지인지, 그게 아니면 어떤 업종이 들어와야 장사가 잘 될 곳인지를 판단할 수 있어야 한다.

 

가장 좋은 상가 입지는 어떤 업종이 들어와도 장사가 잘 될 곳이다. 무엇을 해도 잘 될 수 있기 때문에 임차인과 장기 임대계약이 가능하고, 설사 임대계약이 중단된다 하더라도 공실기간 없이 다음 세입자를 구하기 용이하다. 또한 어떤 업종이 들어오면 매출이 더 좋을지 염두에 두어 임차인을 선별하는 것도 수익성을 높이는데 유리할 수 있다. 물론 상가투자에 있어 가격부분은 제일 중요하기 때문에 본인의 감당할 수 있는 금액 내의 상가여야 한다.

 

만약 임차인이 운영을 잘 해서 대박 가게로 떠오르고, 주변 상권까지 활성화 시킨다면 상가 가치 또한 올라가게 된다. 결국 임차인과의 관계를 갑과 을이 아닌 함께 살아가는 공생 관계로 보고 투자에 임해야 한다.

 

투자 시에는 수억원의 높은 투자금이 필요하기 때문에 상가 매매 가격이 합리적인지 여부를 제일 중요하게 봐야한다. 다음으로 건물동선, 입지, 건물상태(연식), 기존임차인(세입자) 계약 상태와 건물가치 등을 다양하게 잘 따져서 모든 요소가 손색이 없다면 투자를 고려한다.

 

피해야 할 상가는 주인과 임차인이 자주 바뀌는 상가, 공실 상태인 상가, 권리금이 높고, 보증금과 임대료가 유난히 싼 상가, 오르막이거나 내리막에 위치한 상가 등이다. 대중교통 접근성이 떨어지는 곳도 임차수요가 많지 않을 수 있어 경쟁력이 떨어진다.

 

마지막으로 상가를 포함한 모든 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 사고 팔고가 자유로운 물건을 선택해야 한다는 것이다. 반드시 다시 매도할 것을 고려해 상가를 매입해야 하며 어떤 업종이라도 들어올 수 있는 입지와 여건에 있는 곳을 우선순위에 두는 것이 좋다.

 

한국창업부동산정보원 이사· ‘부자들의 상가투자저자 

0
0

게시물수정

게시물 수정을 위해 비밀번호를 입력해주세요.

댓글삭제게시물삭제

게시물 삭제를 위해 비밀번호를 입력해주세요.