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제목
[기고] 역세권 상권, 장점도 단점도 있다
작성자
관리자
작성일
2017.08.07
첨부파일0
추천수
0
조회수
74
내용


[기고] 역세권 상권, 장점도 단점도 있다

역세권, 수익대비 지출도 많은 상권
흐르는 유동인구의 함정 주의 
예상 수익구조 꼼꼼하게 작성해야

최근 인생 이모작을 꿈꾸는 은퇴자부터 취업대신 사장님을 꿈꾸는 청년까지 창업에 대한 관심이 높아지고 있다. 창업자 절반 이상이 점포 창업을 준비하게 되는데, 점포 창업의 경우 상권 입지가 사업 성패를 좌우한다고 해도 과언이 아니다. 좋은 상권에 모두가 목을 매는 이유다.

많은 유동인구가 모이는 핵심 상권 중에서도 역세권 상권은 창업 시 가장 좋은 입지로 평가받는다. 역세권 상권은 경기침체로 점포 매출이 급격히 감소하는 시기에도 입지적 여건이 좋기 때문에 비교적 높은 매출을 거둘 수 있는 핵심 상권으로 분류된다. 또한 지하철 역 주변은 전통적인 만남의 장소이기 때문에 성별이나 나이를 가리지 않고 유입이 되며 지하철을 이용하려는 기본 유동인구가 언제나 많다. 역 주변에 조성된 버스정류장과 대형 프랜차이즈 점포 등도 유동인구의 발길이 끊이지 않고 지나게 만드는 요인이다. 



창업자 대부분은 이처럼 입지여건이 좋은 역세권 상권에 입점하고 싶어 할 것이다. 그러나 아이템의 특성이나 투자금액에 따른 수익률을 고려하지 않고 무작정 역세권 상권에 입지선정을 한다는 것은 꽤 위험한 생각일 수 있다.

역세권 상권은 권리금이나 보증금 등 최초 점포를 확보하는데 드는 기본적인 비용이 높은 편이다. 일반적으로 창업 자본의 30%는 보증금, 40%가 권리금, 나머지 30%는 시설 및 운영비로 사용된다. 역세권에 창업을 하면 투자비용이 높아져 창업자는 처음부터 높은 부담을 지고 시작하는 셈이다. 

최초 점포 확보비용 뿐만 아니라 역세권 상권은 월 임대료 또한 높은 수준으로 형성된다. 보기와 달리 고정 지출이 큰 상권이라고 할 수 있다. 만약 순이익 예상분기점을 잘못 설정해 수익과 비교해서 지출이 많아질 경우 운영관리가 잘 되지 않아 바로 적자가 될 수 있다. 

무늬만 역세권인 상권에도 주의해야 한다. 유동인구가 많은 역세권 상권은 무조건 좋은 상권일까? 정답은 ‘아니다’ 이다. 이를 시장에서는 ‘유동인구의 함정’이라고 말한다. 예를 들면 지하철 3호선 녹번역 일대는 유동인구의 함정에 빠지기 쉬운 곳이다. 녹번역 상권은 초보자가 보면 유동인구가 많은 것처럼 보이지만 실제 녹번역은 지하철과 버스의 환승지역으로 주거 밀집지역인 역촌동 방향으로 진입하려는 교통인구, 즉 흐르는 인구가 많은 곳이다. 

이처럼 기본적인 상권 배후의 상주 인구층을 고려하지 않은 채 단순히 눈에 보이는 역세권의 유동인구만 볼 경우 함정에 빠지기 쉽다. 유동인구가 많은 역세권이라도 단순히 흘러가는 인구가 많다면 수익을 올리기는 수월하지 않을 수 있다. 



그럼에도 불구하고 역세권 상권은 여전히 가장 매력적인 상권임에는 틀림없다. 기본 유동인구가 많은 역세권 상권의 지역 특성을 잘 파악해 창업에 나선다면 성공 가능성을 높일 수 있다.

역세권에 창업할 경우 예상 수익구조를 꼼꼼하게 잘 만드는 것이 중요하다. 가장 먼저 해당 역세권 상권의 특성을 파악해 가장 구매 빈도가 높은 핵심 수요 타깃층을 추출해 매출 계획을 세운다. 그 다음에는 주변 상권에 맞춰 상품의 단가와 영업시간대를 정해 요일에 따른 예상 고객수를 적용, 월 추정매출액을 구한다. 여기에 상품을 구입하는데 드는 원가 금액을 적용해 월 추정구매비를 도출한 후 월 추정매출원가를 계산한다. 마지막으로 매월 고정비용인 월세와 공과금, 직원 임금 등을 책정하여 계산하면 예상 수익구조를 만들 수 있다. 꼼꼼히 계산된 예상 수익구조대로 운영관리를 한다면 목표한 수익금액을 달성해 살아남을 수 있을 것이다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사
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