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제목
[기고] 상가, 월세 인하를 두려워하지 마라
작성자
관리자
작성일
2017.08.31
첨부파일0
추천수
0
조회수
32
내용




[기고] 상가, 월세 인하를 두려워하지 마라

- 경기침체·소비위축 장기화... 임차인, 임대료 인하 요청↑ 
- 상가 점포주, 임대료 인하 vs 새 임차인 유치 중 고민
- 임대인과 임차인은 공생관계, 임대료 조정 피하지 말아야... 
  
상가는 부동산 투자로 성공하고 싶은 사람들에게 선망의 대상이면서 두려움의 대상이기도 하다. 투자자금이 있다면 다른 부동산보다 상가에 투자해야 매달 많은 돈을 벌 수 있다는 것을 대부분의 사람이 알고 있다. 

주의할 점은 상가에 잘못 투자하거나, 임차인을 유치하지 못해 공실로 남게 되면 오히려 애물단지로 전락할 수도 있다는 점이다. 상가는 다른 수익형부동산보다 비싼 투자금액과 비례해서 금전적 손해도 크게 발생한다. 이 때문에 좋은 기회가 오더라도 혹시나 모를 손해가 두려워 선뜻 상가 투자에 나서지 못하는 이들도 많다. 

이처럼 위험하지만 그만큼 매력적인 상가 투자, 상가를 매입하기까지의 선별 과정도 중요하지만 매입한 후 얼마나 꾸준하게 수익을 거두는지 여부가 투자 수익률에 더욱 중요하게 작용한다. 나에게 수익을 안겨주는 임차인으로부터 공실없이 월세를 끊이지 않고 잘 거두는 것이 결국 성공 투자에 진입하는 길이라고 할 수 있다.

하지만 유감스럽게도 장기화된 경기침체와 소비위축, 최저임금 상승 등으로 인해 상가 매입 후 예기치 못한 상황이 많이 발생하고 있다. 월세가 밀리거나 아예 월세 인하를 요구하는 임차인들이 늘었기 때문. 더 최악의 상황은 임대료 조정이 잘 이뤄지지 않아 임대계약이 파기되고 상가가 공실로 남는 것이다. 

대표적으로 압구정이나 종로, 북촌 등지는 빈 점포가 늘어나며 유령상권의 우려가 높아지고 있다. 이들 상권은 과거 임대인(상가 주인)들의 콧대가 높기로 유명한 곳이었다. 장사가 어려워진 임차인들의 하소연에 귀를 기울이지 않고 임대인 대부분이 높은 임대료를 고수한 결과 지금은 텅 빈 가게를 쉽게 찾을 수 있다.

보증금과 월세는 가장 쉽게 상가의 가치를 보여주는 지표다. 이에 대부분의 점포주들은 월세를 낮추면 당장의 생활고를 겪는다는 불안감보다는 자기 건물의 가치가 낮게 평가되는 것을 두려워하여 임차인과의 임대료 협상에서 대립각을 보이게 된다. 

매출 대비 높은 임대료로 인해 운영이 힘든 임차인들은 왜 임대료 인하가 필요한지 매출관련 자료 등을 제시하며 협상을 시도하는 경우도 많다. 이 때에 점포주는 임대료를 인하해야 할지, 아니면 기존 임차인을 내보내고 새 임차인을 들여야 할지 고민이 될 것이다. 

만약 점포주가 월 임대료를 인하해 재계약을 한다면 상가 가치도 떨어지게 되는 걸까? 질문에 대한 답은 “꼭 그렇지 만은 않다”라고 말하고 싶다. ‘작은 것을 내주고 큰 뜻을 취하라‘는 뜻을 지닌 이대도강(李代桃僵)이라는 고사성어가 있듯이 멀리 내다보고 임대료 조율을 검토하는 것이 결과적으로 손해가 덜 할 수 있다. 

보증금 5,000만원, 월세 300만원을 받는 상가를 예로 들어 임대료 인하 상황과 새 임차인을 구하는 상황을 가정하여 금액을 비교해 볼 수 있다.


◇ 임대료 인하 vs 새 임차인 유치

상가 점포를 임대하고 있던 임차인이 경영상의 사유로 월세의 13%, 즉 40만원이 낮아진 260만원에 계약 하자고 한다. 만약 임대료를 깎아줬을 때 2년 계약으로 계산해보면 총 960만원이라는 금액을 덜 받게 되는 것이다. 

당장에 손해가 싫은 점포주 입장에서는 기존의 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 통해 기존의 임대료를 받을 수 있을 거라는 기대감이 있을 수 있다. 이때에 기존과 동일한 임대료로 새 임차인을 유치했을 때의 상황도 살펴보겠다. 

먼저 새 임차인과 계약을 맺을 경우 지불해야 할 부동산 중개수수료를 계산해 봐야 한다. 상가 부동산 중개수수료의 계산식에 보증금과 월세를 적용하면 다음과 같다. 

▶ 상가 부동산 중개수수료 계산식 : {보증금 5000만원 + (월세 300만원 X 100)} X 중개수수료 0.9% = 315만원

새 임차인을 유치할 경우 부동산 중개수수료는 315만원으로 계산된다. 공실 기간과 상관없이 변하지 않는 손실 금액이다. 

새 임차인을 들일 때 가장 중요한 변수는 공실기간이다. 새 임차인이 한 달 만에 입주 하면, 한달 공실이 발생했으므로 중개수수료(315만원)와 월 임대료(300만원)를 합해 615만원의 손실이 발생한다. 만약 두 달 기간을 두고 입주하면 두 달의 공실이 생기므로 중개수수료(315만원)와 두달의 임대료(600만원)를 합해 총 915만원을 손해를 보게 된다.

더불어 만약 상가 점포를 대출을 끼고 구입했다면 은행 이자 비용이 추가로 발생되고, 공실 시 기본 관리비 지불을 점포주가 해야 하므로 추가적인 금액 손실이 발생할 수 있다. 결과적으로 두 달 이내 새 임차인 구하지 못할 경우에는 기존 임차인의 임대료를 인하 해 주는 게 더 나을 수 있다는 것이다.


◇ 새 임차인 유치 시 공실로 인한 상가 이미지 하락 주의

상가에 있어서 임대료 인하보다 더 큰 문제는 공실로 인한 상가 이미지 하락이다. 주거용과 달리 상가는 사람들의 눈에 띄기 쉬운 곳에 위치하고 있다. 두 달, 세 달, 공실이 발생하게 되면 상가 전체가 위축 될 수 있고 결국엔 임차인 우위의 상황이 발생해 기존 임차인이 요구한 월세 260만원 보다 더 적은 금액으로도 계약 할 수도 있다는 것을 염두해야 한다. 

상가는 권리금이 없고 비어있는 상가일수록 새 임차인을 유치하기가 더욱 어렵다. 반면 운 좋게 기존 임차인을 내보내고 다른 임차인이 바로 문을 두드려 온다면 상권이 살아있다는 얘기니 새 임차인을 유치해도 무방할 것이다. 

상가는 임대계약 만료 6개월 전부터 세심한 관찰이 필요하다. 부동산을 자주 방문 하여 본인이 소유한 상가의 가치를 정확하게 인지해야 하며 월 임대료가 과하거나 부족하다면 가능한 빨리 임차인과 대화를 시도하는 것이 좋다. 월세를 과하게 받고 있다면 그에 대한 대비도 미리 해야 손실을 줄일 수 있으며 그래야만 상가 전체에 긍정적인 영향을 가져 올 수 있다.

상가 점포주와 임차인은 공생관계다. 임대인과 임차인의 관계에서 벗어나 서로 도와주는 이웃처럼 지내는 것이 장기적인 관점에서 필요하다. 임차인이 잘 버텨줘야 수익을 낼 수 있고, 장사가 잘된다면 상가와 상권 전체의 활성화를 가져다줄 수 있다. 결국 임차인이 잘 돼야 상가의 점포주도 잘 되는 길임을 기억해야 한다.  

한국창업부동산정보원 권강수 이사  
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