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제목
[기고] 노후상가 수익률 끌어올리는 방법
작성자
관리자
작성일
2017.12.04
첨부파일0
추천수
0
조회수
109
내용

 

 


[] 노후상가 수익률 끌어올리는 방법

 


대다수의 상가 투자자가 꿈꾸는 것은 저렴한 투자비용으로 높은 수익률을 거두는 것이다. 이를 위해 좋은 상권에 위치한 상태 좋은 상가를 싸게 매입할 수 있다면 좋겠지만 현실적으로 불가능한 소망이다. 그렇다면 괜찮은 입지에도 비교적 저렴하게 살 수 있는 것, 바로 노후상가다.

 

구 상가 중에서도 최초의 공사된 건물 모습과 상태 그대로 오랜기간 버텨온 노후상가들이 있다. 노후상가와 같이 세월을 보낸 상가 주인도 세입자의 요구사항이나 상가 관리가 귀찮아지는 무렵이 찾아오기 마련이다. 더군다나 상가가 차츰 노후되니 돈 들어가는 애물단지로 전락해 차라리 현금을 들고 있는게 낫다 싶어 매물로 내놓게 되는 경우가 있다. 건물 자체가 오래된 만큼 괜찮은 입지임에도 시세보다 저렴한 가격에 상가가 매물로 나오게 되는 경위다.

 

실제 기존 도심권 상업지역 대부분에는 이미 상가가 들어서 있고 상가의 노후도도 함께 증가하고 있는 추세다. 염두해야 할 것은 노후상가는 매입가격이 저렴하지만 건물 시설도 낡았기 때문에 임차 업종에 제한이 되는 경우가 많다는 것이다. 임차 업종이 자유롭지 못하면 상가 수익률도 낮아질 확률도 높아진다. 때문에 매입 후 상가 건물과 시설을 그대로 유지하는 것은 상가 운영에 한계를 앞당기는 것과 같다. 이와 같은 경우에는 상가를 완전히 허물고 다시짓는 재건축보다 리모델링을 하는 편이 수월하다.

 

기존의 낡고 불편한 상가 건물은 내외부 증축과 개축, 시설물 교체 등을 대수선하는 리모델링을 통해 기능향상이 가능하다. 괜찮은 입지에 시설 좋은 상가를 구매하는 것보다 노후상가를 저렴하게 구입 한 후 리모델링하는 편이 비교적 더 많은 투자금을 절약할 수 있는 방법이다.

 

자금이 여유롭다면 건물의 핵심 뼈대만 남겨두고 싹 다 뜯어고칠 수 있지만 그렇게 되면 애써 저렴한 노후상가를 골라 투자금을 아낀 노력이 무색해 질 수 있다. 과하지 않은 적정한 수준의 리모델링은 건물의 수명까지 연장시키므로 상가 가치 향상에도 긍정적인 영향을 줄 수 있다. 재건축보다 적은 비용으로 상가 수익률을 향상시킬 수 있다는 것이 리모델링의 가장 큰 장점이다.

 

하지만 저렴한 노후상가라고 해서 무조건 리모델링을 통해 수익률을 높일 수 있는 것은 아니다. 사람도 나이들수록 뼈와 장기가 하나씩 고장이 나듯 건물도 마찬가지다. 준공된 지 40~50년 이상의 연식이 꽤 된 노후상가는 매입 이전에 미리 전문 업체를 통해 리모델링 견적을 받아보는 것이 좋다. 매입가격과 함께 리모델링 등의 추가 공사비용 등을 따져보고 목표 수익률에 근접할 수 있다면 매입을 긍정적으로 고려해볼 만 하다. 시설물이나 배관 등 상가의 설비가 지나치게 노후됐다면 리모델링 비용이 너무 과하게 들 수 있기 때문에 이 경우는 아예 허물고 다시짓는 편이 향후 수익률을 봤을 때 나을 수도 있다.

 

또한 매입 후 리모델링을 결정했다면 상가가 위치한 상권과 임차 대상 업종을 염두해 이에 맞는 적절한 리모델링을 진행하는 것이 수익률을 극대화할 수 있는 방법이다.

 

한국창업부동산정보원 권강수이사

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