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[기고]까다롭지만 도전할 만한 세대구분형 리모델링 '세대구분형 설계’, 실거주와 임대소득을 동시에
작성자
관리자
작성일
2018.07.30
첨부파일0
추천수
0
조회수
21
내용

[기고] 까다롭지만 도전할 만한 세대구분형 리모델링




최근 부동산 시장에서 다시 주목을 받는 설계가 있다. 바로 한 집에 2세대 이상이 거주할 수 있도록 구성한 세대구분형 설계. 투자 가성비가 높고 정부의 부동산 규제 대상에 포함되지 않는 점 등이 인기의 요인으로 보인다.

 

세대구분형 설계를 통해 집주인은 본인 소유의 집에 거주하면서 일부 공간에는 임차인을 유치하고 이로 인해 임대수익을 얻을 수 있다. 투자금에 대한 부담이 비교적 낮고 관리가 용이하다는 점 등이 은퇴 이후의 베이비부머 세대로부터 관심을 모아 왔다.

 

이와 같은 세대구분형 설계는 임대수요가 많은 대학가 인근이나 업무시설 밀집지역의 주변 신규공급 아파트에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 공통적으로 세대구분형 평면 선택 시 2개소 이상의 현관, 주방, 욕실을 갖추고 임대인과 임차인의 생활공간을 분리할 수 있도록 내벽 설계가 적용된다.

 

특히 요즘 들어서 이슈가 되고 있는 것은 기존 중·대형 집을 세대구분형으로 리모델링하는 경우가 비교적 늘고 있다는 것이다. 자녀 출가 등으로 집의 남는 공간을 그대로 두지 않고 설계 변경을 통해 임대수익을 거두는 추세로, 업계에서는 다주택자를 향해 가해지고 있는 정부의 규제 영향도 배제할 수 없다고 분석하고 있다.

 

세대구분형 설계는 말 그대로 세대가 구분되는 형태로 거주할 수 있는 설계를 말할 뿐, 실제 세대가 분리되지는 않는다. , 1주택으로 남기 때문에 임대인은 다주택자로 분류되지 않아 세금 부담 등에서 자유롭다. 물론 구분한 세대만 매매할 수도 없다. 세입자는 구분 세대에 거주 시 전입신고를 할 수 있고 독립된 등본 발급도 가능하다.

 

세대구분형 설계로 기존의 거주하고 있던 집에서 임대사업을 할 수 있고 세금부담도 없다는 점은 분명히 매력적이다. 다만 기존주택 중에서는 현재 공동주택만 세대구분형 리모델링이 가능하고 리모델링하기까지의 과정도 까다롭기 때문에 누구나 쉽게 할 수 있는 임대사업 방법은 아니다.

 

세대구분형으로 리모델링하려면 주민 동의와 지자체 허가 등 여러 관문을 거쳐야 하는데, 가장 기본적으로는 국토교통부의 세대구분형 공동주택에 대한 가이드라인을 따라야 한다. 국토교통부는 아파트(공동주택) 전체 가구 수의 10분의 1, 동별로는 3분의 1 이내에서 세대구분형으로 전환할 수 있도록 가이드라인을 구축했다. 또한 기준에 충족되더라도 해당 동 주민 3분의 2의 동의를 받아야 하고 관할구청 주택과(혹은 시청)에서 허가 절차를 밟아야 세대구분형으로 리모델링이 가능하다.

 

세대구분형 공사 후에도 주차공간 부족이나 전기요금 분쟁 등이 발생할 여지가 있다. 이에 대해 국토교통부는 주차장 수선충당금을 납부하거나 차량 미소유세대로부터 주차공간을 빌리고 전기계량기를 분리 사용하는 등의 가이드라인을 제시하고 있다.

 

세대구분형 리모델링은 구분세대 공간에 거주하는 임차인, 주변 이웃과의 분쟁 소지가 있는 만큼 원만히 임대사업을 유지하기 위해서는 생각보다 많은 노력이 필요하다. 구분 세대 임대계약 시에는 계약서에 관리비, 수도요금, 도시가스요금 등의 납부 기준을 협의해 명시하고 거주 후에는 프라이버시 침해의 문제가 발생하지 않도록 서로간의 생활 속 배려도 필수다.

 

간단하진 않지만 은퇴 이후 큰 소득이 없는 1주택자라면 실거주와 임대소득 확보가 동시에 가능한 세대구분형 리모델링을 추진해볼 만 하다. 1~2인 가구가 늘고 있는 만큼 공동주택 내 세대구분형 세대는 뛰어난 주거편의성을 바탕으로 높은 임대 경쟁력을 확보할 수 있다.

 

권강수 한국창업부동산정보원 이사

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