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제목
신도시 상가, 인내심이 필요한 투자처
작성자
관리자
작성일
2018.10.01
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조회수
14
내용


신도시 상가, 인내심이 필요한 투자처

신도시에 위치한 상가는 상가 투자 시 가장 깐깐하게 굴어야 되는 투자처로 꼽힌다. 경기불황과 소비침체 등이 겹치며 점포의 폐업률이 늘어가는 요즘, 신도시 상가의 공실 몸살도 가중되고 있어 그 어느 때보다도 투자자들의 신중한 접근이 요구되고 있다. 

신도시는 계획된 목표에 따라 의도적으로 개발된 새로운 도시다. 수용인구와 인구밀도는 물론, 주거와 상업용지가 철저히 계획된 비율에 따라 조성된다. 이에 따라 신도시 내에는 상업시설이 무분별하게 들어설 수 없지만 배후수요는 고정돼 있어 공급과 수요의 법칙에서 본다면 사실상 가장 안전한 상가 투자처라고 할 수 있다. 

하지만 신도시 상가 투자 시 절대 간과해서는 안 될 부분이 있다. 바로 모든 신도시가 겪게되는 신도시의 성장주기다. 신도시는 단계별로 개발이 진행되고 아파트와 상업시설도 순차적으로 공급돼 시간의 흐름에 따라 서서히 자리를 잡아가게 된다. 신도시는 아파트 입주 후 적어도 1년 이상, 3년은 넘어서야 안정화 단계에 이르고 상권도 비슷하게 활성화 흐름을 타게 된다. 

최근 공실 몸살을 겪고 있는 위례와 동탄2, 세종시 등 신도시 상가 투자 실패 사례는 이러한 신도시의 성장주기를 고려하지 않고 묻지마 투자를 실행했기 때문이다. 신도시 상권은 구도심에 위치한 상가보다도 활성화 속도가 더딘 편이다. 때문에 신도시 상가는 상권 형성기간을 보수적으로 길게 보고 장기적인 관점에서 접근해야 하며 입지와 업종 선점에 있어 더욱 신중을 기해야 한다. 

특히나 신도시 초기 형성 단계에서 공급되는 상가라면 자금 활용 계획에 있어서도 무리한 대출은 지양하고 가급적 자기 자본(현금) 비율을 높이는 것이 좋다. 배후수요 부족으로 인한 상가의 공실 위험성도 높기 때문에 지출을 대비해야 하며 신도시 형성 초기를 버틸 수 있는 여유자금을 확보하는 것이 중요하다. 신도시 형성 초기 투자의 장점은 구도심 대비 비교적 저렴한 가격으로 초기 선점이 가능한 만큼 상권 안정화 단계에서는 수익률 극대화가 가능하다는 점이다. 현금 동원력이 높다면 신도시 초기 형성단계의 상가 투자가 더욱 유리 하지만 상권의 정체와 고분양가는 경계해야 한다.

신도시 개발 마무리 단계의 상가는 상권의 활성화가 이뤄져 공실 위험은 낮아진다. 선임대 계약이 맺어진 상가도 많고 그만큼 분양가에 프리미엄이 녹아들어가 가격도 높게 형성되는 편이다. 안정적인 수익확보가 가능하지만 신도시 초기 상가 대비 투자 수익률의 극대화는 어려울 수 있다. 

신도시를 선정할 때에는 전체 신도시 면적에서 상업용지 비율이 5% 이하인 곳을 택해야 한다. 상업용지 비율이 낮을수록 희소성이 높아 수익률 면에서 유리하다. 또 신도시 내에서도 역세권 상가가 좋은데 역세권에서 멀어지면 임차인이 운영에 어려움이 따를 수 있기 때문이다. 

입주가구가 소비층으로 버티게 되는 단지 내 상가의 경우 단지 규모가 최소 800세대 이상, 최대한 1,000세대 이상일 경우 투자를 고려하는 것이 좋다. 또한 단독 상가이면서 외부와 맞닿은 1층 상가가 공실 위험성이 낮아 수익률 확보에 유리하며 전용면적 59~84㎡ 위주로 구성된 중소형 아파트가 단지 내 소비심리가 높은 편으로 상가 또한 안정적인 수익률을 기대할 수 있다.  

신도시 상가는 초기 위험부담을 감수하면 고생 끝에 낙이 온다는 속담처럼 마지막에는 미소 지을 확률이 높은 투자처다. 신도시 입주가 마무리되고 상권이 활성화 단계에 이르면 지가 상승 등이 상가에 반영돼 훗날 매도 시 시세차익의 가능성이 높아지기 때문이다. 다만 신도시 상가는 대부분 장기적으로 상가 보유를 유지했을 때 비로소 수익이 극대화될 수 있는 상품이다. 입지를 판단할 수 있는 안목과 높은 현금 동원력, 그리고 인내심이 많은 투자자들이 투자에 나설 것을 추천하고 싶다. 

한국창업부동산정보원 권강수 이사
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