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제목
공실률 쑤욱... 구도심 상가투자 할까, 말까?
작성자
관리자
작성일
2018.10.29
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0
조회수
24
내용
공실률 쑤욱... 구도심 상가투자 할까, 말까?

   
서울 구도심의 상가 공실률이 높아지면서 상가 투자에도 빨간불이 켜졌다. 최근 골목상권의 발달로 소비층이 분산되는 동시에 경기는 침체돼 구도심의 높은 임대료를 임차인이 더 이상 감당하기 어려워진 것이 공실률 증가의 주된 이유다. 이에 따라 상가 투자시장에서의 구도심에 대한 우려도 높아지고 있다.  

실제 서울 구도심 상가의 공실률이 심각한 수준에 이르렀다. 국토교통부의 2018년 2분기 공실률 자료에 따르면 중대형 상가는 이태원이 21.6%, 논현역이 18.4%, 혜화동이 14.2%, 동대문이 13.9%, 테헤란로가 11.9%, 압구정이 10.7% 순으로 나타났다. 5년 전인 2013년 2분기와 비교하면 이태원은 3.3%에서 21.6%로 6배 이상이 늘었다. 같은 기간 동대문은 7.1%에서 13.9%로 2배 늘었고, 압구정은 3.9%에서 10.7%로 3배 가량 늘었다. 

소규모 상가의 경우도 다르지 않다. 홍대와 합정의 공실률이 17.2%, 공덕역 12.8%, 논현역 9.2%, 압구정역 6.9%, 서울역 5.8% 순으로 공실률을 보였다. 5년 전(2013년 2분기)과 비교하면 홍대·합정은 6.2%에서 17.2%로 공실률이 3배 가량 증가했고, 신촌은 0%에서 6.9%로 공실이 크게 늘었다.

<중대형 상가(좌), 소규모 상가(우) 공실률 변동 추이>
   
투자금액이 큰 상가투자에서 최악의 상황은 공실이다. 공실 상태의 상가는 수익은 전무하고 오히려 지출만 발생하게 되는 상황을 의미한다. 또한 서울에서도 비교적 가격대가 높은 구도심 유명상권의 공실이 늘었다는 것은 이들 지역의 상가 투자 수익률도 하락추세임을 예상해 볼 수 있다. 실제 명동이나 압구정, 혜화 등 구도심의 유명 상권들은 이미 확장이 충분히 이뤄졌고 현재는 상권 축소 현상이 진행돼 투자자들의 주의가 필요한 상권으로 꼽힌다. 

그럼에도 결코 간과할 수 없는 것은 구도심 유명 상권이 지닌 집객 파워다. 소비층이 골목상권 등으로 분산되며 구도심 상권의 축소가 진행되고 있지만 여러 지역의 다양한 소비층을 끌어들이는 역할은 골목상권 대비 구도심 상권이 월등하다. 대중성이 높은 프랜차이즈 브랜드 대부분이 구도심 상권에 입점해 있다는 점도 폭넓은 고객층의 집객에 메리트로 작용된다.

단, 구도심 유명 상권은 이미 형성된 임대료 수준이 높기 때문에 투자금 부담도 높은 편이다. 상가 투자로 손해를 보지 않으려면 투자처 물색을 더욱 꼼꼼히 해야 하는데, 가장 먼저 따져야 할 것은 좋은 상권’에 입지했는지를 살펴보는 것이다. 중요한 것은 상권의 축소 현상이 더딘 곳을 선택하는 것이다. 상권은 형성되어 자리잡기까지 오랜 시간이 걸리는 것처럼 소멸되는 데에도 매우 긴 시간이 소요된다. 하루 아침에 상권이 사라지는 것은 아니기 때문에 구도심 상권에 위치한 상가의 투자가치가 사라졌다고 말 할 수도 없다. 

다음 단계에서는 상권 내 ‘괜찮은 자리’에 입지했는지를 살피는 것이다. 업종을 가리지 않는 입지가 가장 좋으며, 그게 안 된다면 어떤 업종이 들어와야 좋을지 파악할 수 있어야 한다. 그 다음은 ‘가격’으로, 매매 가격이 주변 시세와 입지 대비 합리적인지 여부를 잘 따져야 한다. 좋은 상권에 입지가 괜찮더라도 터무니없는 가격이면 수익률에는 불리하게 작용된다.

이후에는 건물 관리상태, 연식 등 건물가치가 괜찮은지 살펴보자. 지금까지의 모든 요건들이 손색이 없는 상황에서 기존 세입자(임차인)와 장기 임대계약이 맺어져 있고 운영 업종도 유망하다면 그 상가, 놓쳐서는 안 되는 상가다. 

구도심 상권 중에서도 영등포, 청량리 등은 정비사업을 통해 새롭게 탈바꿈되고 있어 향후의 상권이 되살아날 가능성도 높아졌다. 현재는 다소 침체된 구도심 상권이라도 상권에 긍정적인 영향을 끼칠 수 있는 재건축·재개발·관광·문화복합사업 등이 활발히 진행중이라면 미래가치를 보고 상가 투자에 나설 만 하다.

다만 상권과 입지, 가격, 건물가치, 업종에 대한 판단은 다양한 상권을 발품팔고 현장 감각을 익혀야만 정확한 판별이 가능하다. 상가 투자 이전 많은 매물을 접해보는 과정이 선행되어져야 좋은 투자처를 선별할 수 있는 안목을 키울 수 있다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사
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