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제목
단지 내 상가, 단지 규모와 주변 상권과의 경쟁관계 고려해야..
작성자
관리자
작성일
2018.12.13
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조회수
43
내용



단지 내 상가, 단지 규모와 주변 상권과의 경쟁관계 고려해야..

최소 800가구 이상, 59~85대의 중소형 단지 유리

가구당 상가면적 0.5평 초과하면 투자가치 떨어져...

 

단지 내 상가(상업시설)는 초보 투자자들이 접근할 수 있는 안정적인 투자처로 꼽힌다. 별도의 상권이 없더라도 배후의 입주가구가 소비층으로 버티고 있고 단지에 대해서도 독점적인 시장을 형성할 수 있기 때문입니다. , 단지 내 상가도 단지 규모와 주변 상권과의 경쟁관계를 고려해야 한다. 단지 규모가 1,000가구 이상이면 안정적이고, 최소 800가구 이상일 때에 투자를 고려하는 것이 좋다.

 

과거 90년대 까지만 해도 500가구 이상이면 투자하는데 있어 크게 무리가 없다고 판단하여 안전한 투자처였으나, 2000년대 들어서며 단지 인근 대형마트가 속속 생겨나고 온라인쇼핑몰 시장이 급속도로 커지면서 직접 구매(직구)에 대한 인식의 변화로 오프라인 매장들이 상대적으로 위축되고 있다. 여기에 인구감소흐름에 따라 가구당 거주인구도 덩달아 줄어들면서 소비감소로 이어져 단지 내 상가 투자기준이 기존의 가구 수와 많이 달라지고 있다.

 

또한 전용면적 59~85대의 중소형 단지일수록 단지 내 상가를 많이 이용하기 때문에 유리하다. 중대형 단지는 단지 외부에서의 소비심리가 강하다는 것을 유념해야 한다. 일반적으로 주말에 대형마트에서 구매를 많이 하는 소비형태를 보이기 때문이다.

 

단지 내 상가는 주택건설기준 등에 관한 규정에 의해 공동주택 건립 시 주민 생활편의를 위해 설치한 상가를 말한다. 공동주택과 함께 건설되기 때문에 주택법의 적용을 받는다는 것이 다른 상가와는 다른 점이라고 할 수 있다.

 

투자에 임하기 전에 당장에 보이는 조건을 가지고 판단하기 보다는 인근 단지 개발호재와 상권 인구유입 가능성 등 미래가치도 염두에 투자를 해야 한다. 좋은 상품을 찾기 위해 오랜 기간 직접 발품을 팔아야 한다는 기본 원칙도 꼭 지켜야 한다. 단지에 맞는 합리적 가격이 책정됐는지, 더 나아가 상가에 들어올 업종 및 세입자(임차인) 분석까지 꼼꼼하게 파악해야 투자 시 성공 확률을 높일 수 있다.

 

가구당 점포면적은 1이하로 구성된다. 하지만 가구당 상가면적이 0.5평을 초과한다면 평가 기준도 달라진다. 투자 희망 단지의 가구수가 800 이라면 800 X 0.5평의 결과 값인 400평의 연면적을 넘어서게 되면 투자가치는 떨어진다. 가구수 대비, 상가가 많아지면 공실의 증가로 이어지며 수익성 또한 낮아지기 때문이다.

 

입주민들의 생활과 밀착돼 있는 상가인 만큼 주로 구매시설 및 생활시설로 편의품, 생활서비스 제공이 목적인 점포들이 입점하게 된다. 배후 수요층이 아파트 입주민으로 비교적 좁은 편이나, 단골 고객과 가족단위 고객을 잘 유치하면 매출의 변동이 거의 없이 안정적이라는 것이 가장 큰 장점이다. 입주민들과의 신뢰를 바탕으로 점포를 운영해야만 성공 할 수 있다는 것을 꼭 염두 해야 된다.

 

특히, 고객들이 더욱 예민하게 보는 음식점의 경우 소신과 원칙을 가지고 신선한 좋은 식재료는 기본이고 정성과 노력이 들어가야 만이 좋은 결과를 낼 수 있다. 단지 내 특성상 입소문도 빨라 인심을 잃어버리면 주민들은 금방 외면한다. 층별로는 지하층에 식료품과 수퍼마켓, 1층에는 제과점, 커피숍, 편의점, 부동산, 식당, 2층 이상은 학원, 사무실, 세탁소, 미용실 등 생활밀착형 업종이 좋다.

 

안정적인 고정수요 기반이 확보된 단지 내 상가의 인기도 높아지고 있다. 실제 2017LH가 공급한 단지 내 상가에 930억 원 가량의 입찰가가 모였고 낙찰가율은 평균 166%에 달해 투자자들의 관심을 알 수 있다.

 

한국창업부동산정보원 이사·‘부자들의 상가투자저자

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