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제목

선임대 상가, 폐업 걱정 없는 업종 들여야 장기임대 유리

작성자
관리자
작성일
2019.04.29
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추천수
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조회수
49
내용


상가 분양시, 임차인 확보된 선임대 상가공실부담 적어


선임대 상가는 점포에 대한 임대계약이 미리 맺어진 상태에서 분양하기 때문에 공실에 따른 위험부담을 줄일 수 있다는 점이다. 불확실한 투자시장에서도 투자 후 바로 수익을 확보할 수 있고, 비교적 정확한 수익률 파악이 가능해 안정적인 자금계획을 세울 수 있기 때문에 투자자들의 선호도가 높다.

 

상가 투자자들이 가장 두려워하는 것은 공실일 것이다. 선임대 상가, 확정수익 상가는 공실의 위험을 차단해 주거나, 아니면 공실로 인한 손해를 막아 상가 투자시장에서 가장 안정적인 상품으로 꼽힌다. 투자자들의 선호도 또한 불경기에는 더욱 높다.

 

장점인 선임대 상가도 물론 유의할 점이 있다. 선임대 상가는 분양 시점에는 공실 발생에 대한 우려가 없지만 경기침체로 인한 임차인 폐업이 빈번하게 일어날 수 있기 때문에 장점이 희석되는 경우도 있다.

 

분양 업체에서도 최초의 임대만 맞춰주는 경우가 많기 때문에 도중에 임차인이 계약을 파기하게 되면 공실로 인한 피해가 발생할 수 있다. 이 때문에 선임대 상가일지라도 무리한 대출을 통해 투자에 나서는 것은 위험하다.

 

선임대가 이뤄졌다는 분양업체의 설명도 무조건 신뢰해서는 안 된다. 임대차 계약이 확정되지 않은 상황에서 '입점 유력' 등의 문구로 투자자를 현혹시키는 경우도 많기 때문이다. 사전에 반드시 임대차 계약서 등을 확인해보고 상가의 시행주체와 체결된 계약서인지 꼼꼼히 확인해 봐야 한다.

 

다만 선임대된 상가의 임대차 계약서는 상가 시행주체와 임차인과의 계약으로, 투자자 혹은 분양자와의 직접적인 계약 발생을 의미하는 것은 아니다. 이에 최근 상가 분양시장에 등장한 것이 임대보장증서와 임대보장확약서 등이 있다. 투자자가 분양받은 상가에 대해 구체적인 기간 동안 임대를 맞춰 공실의 위험성을 낮춰주거나, 수익률 등을 보장하는 서류로 투자수익의 안정성을 높이고 있다.

 

임대보장증서나 임대보장확약서보다 더 확실한 것은 임대차 계약서를 분양자 명의로 승계 시켜주는 것이다. 이 경우에는 분양자가 임차인에게 직접적인 권리를 행사할 수 있어 가능하다면 임대차 승계 계약서를 요구하는 것이 좋다.

 

그렇지만 무엇보다 가장 중요한 것은 장기간 운영이 가능하고 경험이 풍부한 우량 임차인을 만나는 것이다. 임차인과 5년 이상 장기간 임대계약이 되어있는 상가가 좋으며, 업종의 경우 대형 프랜차이즈 업체나 은행과 같은 금융기관 등 우량 업종이 들어서는 상가가 유리 하다.또 점포 오픈 공사 시 인테리어 비용이 높은 병원이나 기업형 슈퍼마켓 등의 업종도 장기 임대가 유리해 추천할 만하고 제과점, 패스트푸드점, 커피전문점, 편의점 등도 유망하다.

 

투자자들의 입맛에 맞춘, 안정적인 요건을 높인 상품들이 등장한 것은 상가의 불안정성 측면이 부각되면서 투자 인기가 떨어지자 시행사나 건설사에서 마련한 돌파구다.

 

하지만 부동산 투자에 있어서 100% 안정적인 것은 없다. 상가의 임차인이 있어도, 수익을 보장해 주더라도 분명 투자자가 유의할 점이 있으므로 짚고 넘어갈 필요가 있다. 또한 임차인을 확보해 주거나 투자수익을 보장해 주는 만큼 분양가가 비싸질 가능성이 높다는 것 또한 유의해야 한다.

 

권강수 한국창업부동산정보원 이사

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