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기고칼럼

제목

시행사 신용도와 함께 건축허가, 대지 소유권 확보 살펴라

작성자
관리자
작성일
2019.07.11
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조회수
14
내용



연면적 3000이하 소형 분양상가, 피해에 따른 안정성 약해


대부분의 신규 상가를 분양받을 때 가장 큰 리스크 중 하나는 바로 시행사나 시공사의 부도이다. 분양 전 완공되지 않은 상가는 부도 시 주택보다 상대적으로 보호 장치가 약해 피해 발생 가능성이 높다. 상가가 준공때까지 아무런 문제없이 잘 완공이 될 수 있을까 걱정이 많을 것이다.

 

우선 시공사의 부도로 인해 공사가 중단되면 새로운 시공사가 선정될 때까지 준공 시기가 연기될 수 있다. 만약 중도금 등 이미 대출이 발생됐다면 준공이 지체됐을 때 이자비용 또한 늘어 손해가 크다. 수습이 잘돼 공사지연으로 발생된 이자를 차감하는 경우도 있다.

 

또한 단지 내 상가를 제외하고는 대부분의 상가가 건축법을 적용받는다. 이에 상가는 법적 보증의무가 주택법의 적용을 받는 아파트보다 미약한 편이고 피해에 따른 손해배상 청구 등 법적 대응도 쉽지 않고 상당한 시간이 소요된다.

 

물론 지난 2005년 상가 후분양제도의 본격적인 시행으로 상가를 선분양할 경우 시행사나 시공사가 부도날 만일의 사태에 대비해 신탁계약이나 분양보증, 연대보증 가운데 하나를 반드시 들도록 해 과거에 비해 안정성이 높아졌다. 하지만 연면적 3000이하의 소형 상가는 이 법의 저촉을 받지 않기 때문에 여전히 피해에 따른 보상을 받기 어려운 상가도 많다고 볼 수 있다. 따라서 상가 투자에 임하기 전 시행사와 시공사의 신용도와 함께 건축허가, 대지 소유권 확보 등을 검증하는 작업이 꼭 필요하다.

 

시공사를 검증할 때는 도급순위 등 건설능력이 뛰어나고 과거에 실적이 많은 지, 인지도가 높은지 등을 따져봐야 한다. 시공능력평가에 따른 건설사 도급순위는 대한건설협회에서 매년 7월마다 홈페이지를 통해 발표하고 있어 누구나 쉽게 확인할 수 있다.

 

또 건설 도중에 시공사가 변경되었던 상가는 투자를 더 신중하게 고려해야 한다. 시공사가 변경되는 경우는 건축비 인상이나 건축허가 지연 등 많은 문제를 야기할 수 있기 때문이다. 실제 시공사가 자주 바뀌는 분양 현장은 분양대금 관리를 둘러싼 마찰, 건축비 인상, 건축허가 지연, 과장광고 등으로 자칫 계약자의 발목을 잡을 수 있는 함정이 곳곳에 도사리고 있는 경우가 있다.

 

한국창업부동산정보원 이사· ‘부자들의 상가투자저자 

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