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제목
2017年 수익형부동산 상가, 오피스텔 전망
작성자
관리자
작성일
2017.01.04
첨부파일0
추천수
0
조회수
536
내용

2017수익형부동산 상가, 오피스텔 전망

신흥 골목상권, KTX역세권, 점포겸용 단독주택 부상

기준금리 1%대 유지한다면 저금리에 따른 대기수요 높아

공급 많아지면서 수익률 소폭 하락

    

 

상반기 부동산시장은 작년 부동산시장 과열국면으로 나온 11.3 대책이후 조정국면으로 접어들고 있는 흐름을 보이고 있다. 대내외적으로는 정치·경제 불안정은 끝이 보이지 않는 가운데, 조기 대선국면 전망과 특히 미국 금리인상이 올해 최대 리스크로 손꼽힐 것으로 보인다.

 

수익형부동산시장도 자유롭기는 어려워 보인다. 금리에 민감한 수익형부동산도 그동안 역대 최저 수준의 금리(1.25%)로 대표적인 수익형 월세상품인 상가, 오피스텔, 소형주택 등으로 투자금이 몰렸기 때문이다. 그동안 저금리효과로 인해 수혜를 봤기에 좌불안석이다.

 

지난해 12월 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 정책금리인 연방기금 금리를 0.25~0.5%에서 0.5~0.75%0.25%포인트 올렸다. 이는 2008년 세계 금융위기 이후 제로 금리를 유지하다가 2015120.25%포인트 금리 인상을 단행한 이래 1년 만인 것이다.

 

작년 말 미국 연방준비제도 의장은 올해 금리 인상이 세 차례 이뤄질 것임을 시사했다. 또한 2018년도에는 3회씩 기준금리가 인상될 것이라고 예상했다. 이 대로라면 올해 말까지 기준금리는 1.25%~1.50%, 2018년에는 2.0%~2.25%, 로 상승하게 된다.

    

 

TPP 탈퇴·금리인상... 변수 감안 보수적 투자를

수익형부동산도 실거래가 신고 적용으로 위축 여지

 

올해 미국의 환태평양경제동반자협정(TPP) 탈퇴선언으로 인해 중국 중심의 경제권(RCEP) 부상이 미치는 외부 경제환경 변화가 주요 변수로 작용할 전망이다. 여기에 국내 정치적 위기상황이 맞물려 부동산 투자에서 보수적인 접근이 요구된다.

 

올해부터 본격 시행되는 수익형부동산 실거래가 적용은 실수요가 아닌 투자자금 유입에 일부 경계심으로 이어지게 될 것으로 보인다. 특히 대형점포들의 경우 뭉칫돈들이 분양에 어려움을 겪게 될 가능성도 있다. 작년 인기를 끌었던 일부 지역의 고급형 오피스텔 시장도 투자자들을 망설이게 할 수 있다.

 

하지만 갈 곳 업는 시중 부동자금들의(10월 말 기준 1,300조원) 투기수요가 쉽게 사라지긴 어려울 것으로 전망된다. 마땅한 투자 상품이 없는 것은 수익형(상가, 오피스텔, 소형주택) 부동산 시장으로 자금 유입 가능성을 높이고는 있다. 다만 미국발 금리인상에 따른 대비가 필요하다.

    

 

냉각된 중국관계 투자금 지속 여부 살펴야

국내 금리 3% 이상 오르면 매력 뚝 떨어져

 

초저금리로 작년 침체에도 불구하고 공급이 많은 지역을 중심으로 옥석가리기가 나타나면서 수익률은 전체 평균 소폭 하락 했지만 상품 또한 다변화되고 있다. 국내 금리가 3% 이상 오른다면 매력은 뚝 떨어질 것으로 보인다. 수익형부동산 시장에서 금리이외 특징적인 변수는 중국인들의 부동산 투자였다.

 

작년 제주, 서울, 수도권, 등 활발했던 중국인투자는 사드배치와 한일군사교류에 따른 중국정부의 한류 경계 영향으로 주요 상권지에서 중국인들의 공격적인 매입이 주춤할 것으로 전망된다. 국내 투자자들의 선택폭이 넓어지고 상권별로 가격 조정이 나타날 것으로 보인다.

 

라이프스타일 변화에 부응하는 골목상권 투자는 여전히 매력적인 시장이 될 것으로 보인다. 온라인마켓의 확장이 만만치 않아 신도시 상권 내 업종별 투자 수익률엔 편차가 확대될 것으로 보인다. 따라서 상가 투자자의 임대수익률에서도 변화가 생길 수 있을 것으로 예상된다.

 

작년에 인기를 끌었던 1~2인 가구 증가에 따른 역세권 중소형주택 투자가 장기적인 관점에서 가장 안정적인 수익을 창출하는 모델이 될 것으로 전망된다. 과공급된 중대형 주택에 대한 가격 조정 양상이 심화될 것으로 보여 임대목적의 주택 매입 시 주의가 요망된다.

    

 

·소형 상가 경매시장도 관심 두고 지켜봐야

 

그동안 아파트시장과 수익형부동산이 인기였다면 올해는 경매시장도 눈여겨봐도 될 것으로 관측 된다. 특히 상가 경매에 관심을 가져볼만하다. 필자의 지인 경매전문가의 말에 따르면 전략적으로는 권리 관계가 복잡한 상가를 낙찰가율 50% 미만으로 싸게 낙찰 받는 걸 추천한다.

 

유치권이 설정된 물건에서 수익이 날 수 있다는 것이다. 유치권은 불완전한 권리고 깨트리기 쉽기 때문에 오히려 이런 물건을 노려볼만 하다. 다만 대출이 안 된다는 단점이 있으므로 자금사정을 사전에 잘 세워야 한다.

 

은행 대출 문턱이 높아지고 있는 현재 상황에서 적절한 투자법은 금리가 올라갈 예정이라 무리한 대출은 피하는 것이 좋다. 지금처럼 불안정한 시기엔 현금동원 가능 여부를 잘 세워야 한다고 본다.

 

끝으로 수익형부동산도 공급량이 늘어나고 있어 투자 선택에 주의가 필요하다. 대내외적인 불확실성 증대에 따른 보수적인 접근을 권장하며 투자유형별로 접근방법을 달리해 예상수익률에 기반한 실투자금과 대출금 비율의 세심한 조율이 요구된다.

 

권강수 한국창업부동산정보원 이사

 

 

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