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제목
2016年 수익형부동산 결산, 2017年 시장 전망
작성자
관리자
작성일
2016.12.01
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추천수
3
조회수
828
내용

2016 수익형부동산 결산2017 시장 전망


골목상권, KTX역세권, 점포겸용 단독주택 인기

1%대 저금리에 따른 대기수요 여전

중국 투자금의 지속 여부 살펴야

11.3대책으로 인한 반사이익 기대

공급 많아지면서 수익률 소폭 하락

TPP 탈퇴·금리인상... 변수 감안 보수적 투자를

내년부터 수익형부동산도 실거래가 신고 적용으로 위축 여지

 

 

 

 

전반기 수익형부동산 시장은 연이은 금리인하에 따른 기대심리가 높았지만, 하반기 들어 1.25%로 고정된 역대 최저 수준의 금리에도 내수경기 침체에 발목이 잡혀 상품 유형별 차별화된 양상을 보여줬다. 일부 신도시지역 상가, 오피스텔로 자금이 몰렸다.

 

침체에도 불구하고 공급이 많은 지역을 중심으로 상품 유형별 옥석가리기가 나타나면서 수익률은 소폭 하락했다. 8.25 가계부채 대책의 역효과로 인한 강남 재건축 과열현상 이후 11.3 대책 규제에 실망한 자금들이 수익형부동산으로 귀환을 준비하는 징후가 관찰되고 있다.

 

올해 수익형부동산 시장에서 금리이외 특징적인 변수는 중국인들의 부동산 투자였다. 중국인들의 공격적인 투자는 제주도를 찍고 이제 서울을 향하고 있다. 중국인들의 관심은 50억원 이하의 꼬마빌딩에 대한 높은 인기로 연결되며 상승세를 이끌고 있다.

 

광역교통망에 대한 인지도가 높아지면서 KTX역을 중심으로 한 신도시 역세권 상가들이 높은 관심을 끌었다. 특히 동탄2신도시 등을 중심으로 역세권 투자에 뭉칫돈들의 공격적인 모습이 관찰되기도 했으며, 평창동계올림픽 개최로 교통망 개선이 이뤄지는 원주권에도 투자자들의 관심이 쏠렸다.

 

일부 공급과잉 지역의 오피스텔들이 불안한 모습을 보이기도 했지만, 역세권내 주거형 투룸오피스텔(아파텔)이 주택의 한 분야로 고착화되며 분양에서도 호조를 보여줬다. 유일하게 울산은 지역경기 침체로 오피스텔과 상가 모두 하락세다.

 

도심지 골목길 상권의 확장 기세가 꺽이지 않으며 오히려 시장의 새로운 트렌드를 만들어 내는 주도적 역할을 하고 있다. 연남동이나 경리단길 같은 신흥 상권지의 구옥에 대한 투자가 높은 수익을 보여줬다.

 

신도시 설계에서부터 기획된 수변상가 같은 테마상권이 뿌리를 내리기 시작했다. 대부분의 수도권 수변상가들이 분양을 끝내고 임차인을 모집하고 있는 것에서도 시장의 흐름을 파악할 수 있다.

 

제주도 같은 유명 관광지등에서의 소규모 단지 형태 타운하우스가 새로운 투자상품으로 주목받기 시작했다. 도심지 단독주택 밀집지에선 도시형생활주택들이 속속 들어서며 향후 수익성에 대한 기대감과 우려를 동시에 보여주기 시작했다.

 

임대수익과 주거문제를 동시에 해결할 수 있는 점포겸용 단독주택은 원주, 부산, 예천, 영종도 등 거의 모든 지역에서 높은 관심을 보여줬는데, 지난 3월 원주기업도시 내 점포겸용 단독주택의 경우 최고 경쟁률이 93951을 나타내 인기를 실감하게 했다.

 

2016년의 수익형 부동산 특징을 꼽자면 중국인 투자 유입 골목상권 성장 수변상가(테마상가) 인기 KTX역세권 상가 관심 주거형 투룸오피스텔 시장 정착 점포겸용 단독주택 인기 등을 선정할 수 있다.


2017년 수익형부동산 시장 전망

 

트럼프 당선으로 부동산시장을 비롯한 경제전반의 불확실성은 배가된 것이 분명하다. 내년 미국의 환태평양경제동반자협정(TPP) 탈퇴 선언으로 중국 중심의 경제권(RCEP)이 부상하게 되는 계기가 될 것으로 보여, 중국경제의 부침에 예민해진 한국의 입지는 점점 더 조심스러워질 것으로 보인다.

 

이러한 국내외 상황은 국내 정치적 위기상황과 맞물려 내년 경제 전망에 보수적인 접근이 요구되고 있다. 경제 불확실성과 저금리로 투자처를 찾지 못한 부동자금이 11.3 대책으로 제동 걸린 재건축 분양시장에서 수익형부동산으로 이동이 유력하지만, 이마저도 전체적인 경제 침체 전망에서 자유롭긴 어렵다.

 

거기에 내년부터 수익형부동산도 실거래가 신고가 적용되면서 실수요 아닌 투자자금의 유입에 일부 경계심이 작용할 것으로 보인다. 특히 대형점포들의 경우 뭉칫돈들의 눈치보기로 분양에 어려움을 겪게 될 가능성도 있다. 올해 인기를 끌었던 일부 지역의 고급형 오피스텔 시장도 투자자들을 망설이게 할 수 있다.

 

미국의 기준금리 인상이 국내 부동산에 미칠 영향이 과도하게 노출된 탓에 시장이 요란해질 것으로 보인다. 현재의 저금리에서 일부 인상이 이뤄져도 시중 부동자금(10월 말 기준 1,300조원)을 뒷배로 움직이는 투기수요가 쉽게 사라지긴 어려울 것으로 전망된다. 다만 미국발 금리인상 공포감에 따른 시장혼란은 염두에 둬야 한다.

 

사드배치와 한일군사교류에 따른 중국정부의 한류 경계가 가시화될 것으로 보여 그에 따른 중국인 부동산 투자도 일시적으로 주춤할 것으로 예상된다. 주요 상권지에서 중국인들의 공격적인 매입이 줄어들면 가격 상승폭이 제한되면서 국내 투자자들의 선택폭이 넓어지고 가격 조정이 나타날 것으로 보인다.

 

라이프스타일 변화에 부응하는 골목상권 투자는 여전히 매력적인 시장이 될 것이다. 한편 온라인마켓의 확장이 만만치 않아 신도시 상권 내 업종별 투자 수익률엔 편차가 확대될 것으로 보인다. 따라서 상가 투자자의 임대수익률에서도 변화가 생길 수 있을 것으로 예상된다.

 

1~2인 가구 증가에 따른 역세권 중소형주택 투자가 장기적인 관점에서 가장 안정적인 수익을 창출하는 모델이 될 것이다

 

한국창업부동산정보원 권강수이사는 “수익형부동산도 공급량이 늘어나고 있어 투자 선택에 주의가 필요하다대내외적인 불확실성 증대에 따른 보수적인 접근을 권장하며, 투자유형별로 접근방법을 달리해 예상수익률에 기반한 실투자금과 대출금 비율의 세심한 조율이 요구된다고 말했다.

 

투자 유형으로 살펴본 수익형부동산

 

상가는 실투자금이 3~10억 이상으로 높은 만큼, 신도시에선 KTX등의 역세권을 선택하고 상업·업무시설 비율이 5% 이하인 곳을 골라야 한다. 상가 구성이 최신 트렌드에 뒤떨어진 것은 아닌지 살피는 것도 중요하다. 투자자라면 임차인 입장에서 생각하고 공실에 따른 리스크를 생각해 고른다면 점포선정에서부터 유리하다.

 

자금관리가 신탁사를 통해 이뤄지는지 확인하는 것은 기본이며, 상가 투자에 자신이 없고 전문가의 도움을 받기 어렵다면 선임대 상가를 고르는 것이 안전하다. 매입시 수익률 5~6%선을 적정 수준으로 보고 대출액을 결정해야 한다.

 

오피스텔은 실투자금 1~2억 원대 소액투자가 가능한 상품이며 계속적인 1인 가구 증가로 인기가 계속된다. 전반적으로 수익률 하락에 대한 우려가 있지만 역세권내에서 풀퍼니시드 등을 채택한 상품을 잘 고른다면 안정적인 임대수입을 기대할 수 있다. 복합쇼핑몰이 들어서는 고양시 삼송지구처럼 개발호재가 있는 지역을 선택하는 게 좋다.


 

도시형생활주택은 1~2억대의 비교적 낮은 금액으로 투자가 가능해 서민들의 노후대비용 투자로 관심이 높다. 1~2인 수요가 많은 업무시설대학가 주변역세권 등에 투자하는 것이 꾸준한 수익을 내는데 유리하다

 

규모가 작아도 아파트와 유사한 인테리어로 조성되고 풀퍼니시드 채택에 주차가 가능한 도시형 생활주택이 임차인을 구하기 쉽다주택이 몰려 있어 건물 간 간격이 너무 좁은 곳은 피해야 한다.

 

지식산업센터는 실투자금 1~2억 원 선에 투자 가능하다. 70% 이상의 담보대출이 가능해 저금리를 활용한 알짜배기 수익형 상품군으로 분류되며, 올해 분양된 대부분 현장의 조기 마감으로 높은 인기를 실감했다.

 

대표적으로 서울의 성동구송파구금천구구로구, 영등포구, 강서구가 있으며 경기도 안양시 등이 관심지역이고, 2017년에는 광명KTX역 인근 지식산업센터가 주목된다.

 

분양형호텔은 일반적으로 1~2억 원 대의 투자 상품이다외국인관광객 증가 추세로 관광지뿐만 아니라 산업단지 인근대기업 밀집 지역까지 공급이 확대되고 있다과잉공급의 우려로 볼거리, 먹거리, 상설이벤트 등 테마가 연결되는 상품이 관심을 끌 것으로 보인다.

 

호텔전문 경영회사가 위탁운영을 하는지수익률 보장기간 확인객실 구분등기가 유리하고 지분등기는 가급적이면 피해야 한다


 

구분

주의사항

전망

상가

상업·업무시설 공급 비율이 낮은 곳,

신도시 초기 공실 리스크 주의

신도시 상권수변상권, 스트리트

테라스형선임대 유리

오피스텔

지역 내 공급과잉 주의, 소형 유리,

테라스, 복층, 풀퍼니시드 확인

역세권주변, 복합쇼핑몰 주변,

대기업산업단지 조성지역

도시형생활주택

주차여건주변 건물 간격 확인

분양·매매가 저렴한 지역 검토

대학교역세권 입지, 도심 내

소형주택을 중심으로 선별

지식산업센터

지하와 교통취약지 피해야 함

주변 생활인프라 확인 필요 

비교적 장기임대 상품으로 안정적인 수익기대, 공급은 제한적

분양형호텔

객실 구분등기 확인수익률 보장기간 확인, 위탁운영사의 전문성 고려

공급과잉 우려, 휴양지공항 지역을 중심으로 테마형 상품 유리

                                                                                                                                                           자료제공:한국창업부동산정보원

 

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