MY MENU

부동산컨텐츠

부동산컨텐츠

제목
유망상품 ‘수익형 부동산’ 상반기 전망
작성자
관리자
작성일
2017.03.06
첨부파일0
추천수
0
조회수
407
내용

유망상품 수익형 부동산상반기 전망

지역별 입지 따라 양극화 심화, 투자시점 상품선별 핵심

전체적으로 공급 많아지면서 수익률 소폭하락 옥석가려


설이 지나면서 봄이 성큼 다가왔다. 대내외적으로 경제가 불안정한 까닭에 부동산시장 전망은 그리 밝지만은 않다. 지난해 정부가 발표한 재건축 시장 규제·청약조건·전매 규제 강화 등을 담은 11·3 부동산 대책의 영향으로 투자 수요 감소로 한 풀 꺾인 가운데 주택시장은 찬바람이 불고 있다.

 

반면 상대적으로 시장 규제를 피한 수익형부동산은 유망 투자상품으로 다시 관심을 이어가고 있다. 1% 초저금리 여파로 대표적인 상가, 오피스텔 수익형부동산 투자 열기가 높아지면서 특히 신도시 지역의 부동산상품이 미래가치가 높아 개발 호재로 손꼽혀 투자금이 몰릴 것으로 전망된다.

 

다만, 수익형부동산도 지역별 입지에 따라 극명하게 갈려 양극화 현상은 앞으로 점점 심화될 것이다. 교통에 따라 사람이 몰리는 역세권지역에서 떨어진 곳은 투자자들의 외면을 받으면서 관심에서 멀어질 것으로 보인다. 철저한 투자시점과 지역·입지·상품 선별해야 된다.

 

금리인상 올해 최대 리스크로 손꼽힐 것

기준금리 1%대 유지한다면 수요 높아

 

올해는 금리인상에 대한 대비도 해야 될 것이다. 금리에 민감한 수익형부동산은 그동안 역대 최저 수준의 금리(1.25%)의 덕을 봤다. 투자금은 수익형 투자 월세상품인 상가·오피스텔·소형 주택 등으로 몰렸다. 매달 월급처럼 받는 수익으로 지금은 월세시대라는 말이 대세가 됐다.

 

지난해 말 재닛 옐런 미국연방준비제도(Fed) 의장은 올해 금리(0.5~0.75%)인상이 세 차례 이뤄질 것임을 시사했다. 이 대로라면 올해 말까지 기준금리는 1.25%~1.50%까지 올라 갈수 있다. 또한 2018년도에는 3회씩 기준금리가 인상될 것이라고 예고해 2018년에는 2.0%~2.25%로 상승할 수 있다.

 

당장은 아니지만 국내 금리가 미국발() 금리인상의 여파로 3% 이상 오른다면 수익형부동산의 매력은 반감된다. 현재는 갈 곳 없는 시중 부동자금들의(1월 말 기준 1,000조원) 투기수요가 쉽게 사라지긴 어려울 것으로 관측된다. 마땅한 투자 상품이 없는 것은 수익형부동산 시장으로 자금 유입 가능성을 높이고는 있다.

    

 

수도권 동탄2신도시, 다산신도시, 고덕신도시 주목

제주 단기 가격 급등 부담으로 거래둔화 조정

 

투자 대상 지역은 분양가대비 수익률이 낮은 강남을 벗어나 강북, 수도권 지역까지 넓어지는 추세다. 지난해 주목받은 수도권 상가는 동탄2신도시를 포함해 다산신도시, 고덕신도시 등 교통 호재와 더불어 새롭게 상권이 형성되는 역세권 지역을 중심으로 투자금이 대거 유입될 것으로 보인다.

 

지방 세종시의 경우 11.3대책 여파에도 아랑곳 않고 실수요자를 중심으로 시장이 재편되면서 쾌적한 주거환경과 함께 생활편의시설 등이 늘어나 인기가 식지 않고 있다. 부산해운대의 경우에도 외국인을 포함한 관광수요의 급증으로 여전히 공급이 부족한 상황이다. 나주 혁신도시는 한국전력, 한국농어촌공사 등 16개의 공공기관이 들어서 긍정적인 분위기가 감돈다.

 

국토교통부와 한국감정원에 따르면 제주의 경우 지난해 지가 상승률 8.33%를 기록했다. 전국 평균 2.70% 상승과 비교하면 세 배 이상 오른 셈이다. 최근 몇 년간 주택과 상업시설 토지 가격 모두 급격한 상승세를 보이면서 제주 부동산 시장이 독주를 이어갈 수 있을지 관심이 쏠린다.

 

지난해 독주에는 제2공항 건설 호재와 함께 꾸준한 인구 증가의 영향이 컸다. 여기에 중국 자본도 들어오면서 그동안 중국 관광객에 대한 기대가 부동산 가격에 견인역할을 한 것으로 보인다. 그러나 사드(THAAD·고고도미사일 방어체계)의 영향, 부동산 가격 단기 급등에 따른 부담 증가, 제주도의 토지 거래 관리 등으로 인해 일부 호재 지역 위주로 상승세를 이어가더라도 오름폭은 다소 둔화될 것으로 전망된다.

 

 

역세권서 멀어진 수익형 상품은 주의

시세차익과 임대수익 모두 잡는지 따져야

 

신도시의 상가 장점은 초기선점의 투자로 분양가가 적정선인지, 시세차익과 임대수익을 모두 잡을 수 있는지 따져봐야 한다. 초기 임차수요 공실문제와 적정수익이(5~6%) 가능하고 준공 후 매도여부 가능까지도 꼭 살펴봐야 한다. 수익형 투자 상품은 일반적으로 역세권에서 멀어지면 임차인이 운영에 어려움이 따를 수 있다.

 

상가는 실투자금이 기본적으로 3~10억 이상으로 높은 만큼, 신도시에선 KTX등의 역세권을 선택하고 상업·업무시설 비율이 5% 이하인 곳을 골라야 한다. 상가 구성이 최신 트렌드에 뒤떨어진 것은 아닌지 살피는 것도 중요하다. 투자자라면 공실에 따른 리스크를 생각하고 매입 시 수익률 5~6%선을 적정 수준으로 보고 대출액을 결정해야 한다.

 

그중 신규분양 대형상가의 경우 핵심 상권에 공급되기 때문에 인기가 높다. 배후수요가 많고 그 지역에 랜드마크가 되는 경우가 많아 은행, 프랜차이즈, 유명 점포들의 입점 가능성이 높다. 새로운 상권이 안정권에 들어서기까지 3~5년 정도 소요되며, 이후에도 교통, 학교, 관공서, 기업 등 향후 개발 호재가 추가로 있다면 투자에 유리한 상권으로 전망한다.

 

LH 상가 낙찰가율보다 수익률 파악 우선

독립적인 대단지 유리 낙찰가 130% 미만

 

LH(한국토지주택공사) 아파트 단지 내 상가를 선택할 때는 단지의 가구 수가 중요한 요인으로 작용한다. 막연하게 세대수가 많은 단지 내 상가만 선호하는데 단지규모대비 상가면적이 적은 것이 핵심이다. 일반적으로는 1000가구 이상 대단지인 경우 어느 정도 안정적인 수요를 확보할 수 있다.

 

단지 내 상가의 입지 여건상 한정된 업종이 들어서는 특징이 있는데 단지규모대비 지나치게 점포수가 많으면 업종 중복 또는 희소가치가 떨어져 높은 임대 시세를 받기는 어렵다. 때문에 상가 활성화도 어려움이 따를 수 있다.

 

상가는 생활 필수업종인 슈퍼, 미용실, 세탁소, 중개부동산, 제과점, 치킨점 등이 입점하지만 인근에 대형 마트가 있으면 영업에 타격을 입을 수 있기 때문에 유사 시설이 있는지도 확인해 봐야 한다. 또한 낙찰가율보다 주변 임대 수익률 파악을 우선으로 하고 일반적으로 상가의 낙찰가는 내정가(Reserved Price) 대비 120%~130% 미만이면 무난하다.

 

새롭게 뚫리는 교통망 따라 1~2인 가구 증가

역세권 소형오피스텔 신규 분양 노려 볼만 해

 

투자경험이 적다면 잘 알고 있는 지역에 새롭게 길이 뚫리는 지역 역세권이나 대학가 주변 소형오피스텔 신규 분양을 노려 볼만하다. 실투자금 1~2억 원대 소액투자가 가능한 상품이며 계속적인 1~2인 가구 증가로 인기가 이어지고 있다. 부동산은 잘 알고 있는 지역일수록 투자 리스크가 적다.

    

 

전반적으로 수익률 하락에 대한 우려가 있지만 역세권내에서 풀퍼니시드(Full-furnished) 등을 채택한 상품을 잘 고른다면 안정적인 임대수입을 기대할 수 있다. 실거주자나 투자자는 배후수요가 풍부해 시간이 지나도 가치가 떨어지지 않는 업무시설이 다양하게 조성 된 곳이나 역세권 입지를 우선적으로 선택해야 한다. 다만 가격상승에 따른 환금성은 떨어질 수 있다.

 

오피스텔은 기본적으로 업무용에 속하는데 만약 주거용으로 사용한다면 주택으로 간주된다. 따라서 오피스텔 외에 거주용 주택이 따로 있는 경우엔 ‘1가구 2주택이상 보유자에 해당되므로 양도세가 중과되는 세금에 대해서도 생각해봐야 된다.

 

지식산업센터는 실투자금 1~2억 원 선에 투자 가능하다. 70%대의 담보대출이 가능해 저금리를 활용한 안정적인 수익형 상품군으로 분류되며, 대표적으로 서울의 성동구, 송파구, 금천구, 구로구, 영등포구, 강서구가 있으며 경기도 안양시 등이 관심지역이고, 2017년에는 광명KTX역 인근 지식산업센터가 주목된다.

 

분양형호텔은 일반적으로 1~2억 원 대의 투자 상품이다. 외국인관광객 증가 추세로 관광지뿐만 아니라 산업단지 인근, 대기업 밀집 지역까지 공급이 확대되고 있다. 과잉공급의 우려로 볼거리, 먹거리, 상설이벤트 등 테마가 연결되는 상품이 관심을 끌 것으로 보인다.

 

호텔전문 경영회사의 위탁운영 여부와 함께 수익률 보장기간, 객실 구분등기 등을 확인해야 한다. 지분등기는 가급적이면 피해야 한다.

 

부동산 건설 분야가 내수경기에 큰 영향을 미치기 때문에 부동산 침체가 장기간 이어진다면 정부가 연내 규제 완화 대책을 내놓을 수도 있지 않겠느냐는 관측도 생각해본다. 분양시장도 겨우내 움츠렸던 몸과 마음처럼 이제 기지개를 펴고 따스한 햇볕에 꽃피는 봄도 머지않은 듯하다.


한국창업부동산정보원 권강수 이사

0
0

게시물수정

게시물 수정을 위해 비밀번호를 입력해주세요.

댓글삭제게시물삭제

게시물 삭제를 위해 비밀번호를 입력해주세요.