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제목
23. 용산 상권
작성자
관리자
작성일
2017.09.13
첨부파일0
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조회수
33
내용


<용산 상권>

각종 개발플랜 집중... 용산 상권 기지개 
저렴한 월세, 無권리금 점포 有... 소자본 창업 가능 
신용산역 인근 대형 주상복합 건물 입주 시작... 개발 호재 권리금 상승세
신용산역 재개발 가속화로 상권 확장, 지역 점포 권리금 확인해야

대한민국 전자제품의 아이콘인 용산역은 2004년 KTX 개통과 더불어 호남선을 포함한 각종 열차가 들어서고 민자역사가 세워지며 모습이 급변했다. 용산역 내에는 아이파크몰, 아이파크 백화점, 이마트, CGV 등 각종 상업시설이 들어섰고 글로벌 도시를 향한 굵직한 개발계획도 잇따라 발표되면서 용산역 상권은 물론 일대 부동산 시장이 호황을 맞는 듯했다. 

미래 글로벌 도시로 주목받던 용산은 각종 개발계획이 엎어지면서 극도로 침체에 빠졌다. 용산역 일대 전자상가가 전자 상거래와 복합문화상업시설 등에 밀리고 설상가상으로 단군 이래 최대 규모의 용산국제업무지구 개발 사업이 좌초 되면서 분위기가 순식간에 꺾였다.

다행스럽게도 최근 용산역 근거리의 신용산역 개발 사업이 민간 주도로 진행 중이고 국제업무지구 재추진 등 개발 플랜들이 쏟아져 나오며 서서히 기지개를 펴고 있는 상황이다. 2017년 10월에는 옛 관광버스터미널 부지에 국내 최대규모의 용산관광호텔(연면적 18만5,482㎡)이 개장해 빠른 상권 활성화도 기대된다. 

용산역과 불과 150m 떨어진 곳에 있는 신용산역은 용산역에서 이름을 따와 1983년 역명이 결정됐다. 용산역과 신용산역 인근은 대단지 아파트가 모여 있고 이촌한강공원, 용산가족공원, 국립박물관 등 대규모 문화시설이 자리 잡고 있다. 더불어 미군기지가 떠난 자리에는 초대형 규모의 '용산민족공원'이 조성될 예정이다. 교육시설로는 한강초, 남정초, 용산공고 등이 있다.


◇용산역 대표적인 상권 ‘용산 전자상가’

용산 전자상가는 1980년대 후반 수도권정비계획에 따라 용산역에 있던 청과물 시장이 가락동으로 이전한 자리에 생긴 곳으로, 연면적 12,900㎡ 규모로 들어선 국내 최대 전자·전기제품 판매 상가다. 1990년대 중후반에 ‘전자제품의 메카’로 중흥기를 맞았으나 2000년대 중후반 저가 온라인 쇼핑이 등장하고 낙후된 시설과 업자들의 과한 호객행위가 입방아에 오르면서 소비자들의 발길이 뜸해졌다.

용산 전자상가 상권의 특징은 유통업이 대부분을 차지한다는 것이다. 일부 AS센터들이 있고 소매점 비율이 낮다. 용산역 북동쪽으로는 컴퓨터 부품 등에 특화되어 있는 선인, 나진 상가 등이 있으며 북서쪽으로는 원효전자상가, 전자랜드, 롯데시네마가 자리 잡고 있다. 그 중 전자상가의 중심지라 할 수 있는 청파대로 나진상가 1층은 리모델링 중인 곳이 있으며 대로변에서 빈 점포가 곳곳에 보인다. 하지만 거리는 여전히 인적이 많고 활기가 넘치는 편이다. 평일 근무시간까지만 그렇다는 것이 문제이긴 하나 주 5일 근무가 정착 된 이후 이런 성향을 보이는 곳이 상당히 많다.
 
전자타운 뒤편에는 먹자골목이 형성돼 있고 건물 구조상 대형평수 보다는 작은 식당들이 대부분을 차지하고 있다. 비교적 저렴한 한식 메뉴들이 주를 이루고 있으며 인근 전자상가로 근거리 배달이 가능한 것이 특징이다.

주변 상인과 공인중개사들은 한목소리로 “낮에 있던 손님들이 저녁이 되면 외각지로 빠져 나가면서 예전과 비교하면 손님이 많이 줄었다”며 “이를 도넛 현상이라고 하는데 중앙 도심부는 공공기관이나 상업시설만이 남은 채 마치 텅 비고, 밤이 되면 주거지 인근인 외곽지역으로 몰리는 것이 마치 도넛 같다고 해서 붙여진 이름”이라고 말했다. 또한 “한때 거품이 많았을 때 권리금을 높게 주고 들어온 이들은 전자상가와 상권이 침체 되면서 거품이 확 꺼지자 전 세입자한테 지급했던 권리금을 받고 나가려고 버티다가 오히려 원금손실까지 보고 있다”라고 전했다.


◇신용산역, 재개발 가속화로 상권 확장 가능성

신용산역 상권은 용산역 상권과 분위기가 사뭇 다르다. LS타워를 중심으로 상권이 형성돼 있고 지난 5월 입주한 래미안 용산, 지난 8월 입주한 용산 푸르지오 써밋, 현재 공사중인 아모레퍼시픽 사옥(2017년 11월 입주 예정) 등 고층건물들이 웅장함을 자아낸다. 현재 공사중인 주상복합 건물들이 완공되면 유동인구는 더욱 늘어날 것으로 보인다. 

오는 2022년에는 신용산역에 강남과 용산을 잇는 신분당선 연장선이 개통될 예정으로 트리플 역세권 효과도 기대할 수 있다. 개통 시 신용산역에서 강남역까지 20분 내로 이동이 가능하다. 통상 지하철역이 개통되면 역 주변의 유동인구가 증가한다. 더욱이 강남과 직통으로 통하는 노선이 뚫리기 때문에 신용산역 일대 상권 활성화가 더욱 기대된다.

신용산역에서 삼각지역까지 이어진 도로 주변으로는 식당가가 형성돼 있다. 최근 유동인구가 많이 증가하였으며 전체적으로 거리에 활기가 있다. 이 식당가의 특징은 메뉴도 다양한 편이며 젊은 여성 비율이 용산역 상권에 비해 많다는 것이다. 신용산역 상권은 이미 전통 맛집과 퓨전 음식점들이 혼재해 있으며 연령층 역시 비교적 다양하다. 이런 상권의 경우 깔끔한 인테리어와 서비스 혹은 저렴한 가격 등 메뉴 이외에 점포만의 색깔을 갖는 것이 중요하다.

신용산역에서 용산역을 이어주는 지하도로 옆으로는 한식, 횟집, 치킨 등 주로 중장년층을 위한 점포들로 구성되어 있다. 재개발 예정지인 이곳은 오래된 건물들이 대부분이나 용산과 신용산을 이어주는 유일한 도로인 만큼 유동인구는 많다. 유동인구에 비해 식당이 부족한 편이지만 점포가 밀집된 형태로 형성되어 있지 않아 신규 창업 시 위치 선정이 중요할 것으로 보인다. 

신용산역 4번 출구 인근 공인중개사 관계자는 “래미안 용산 단지 내 상가의 경우 규모나 입지에 따라 편차가 있겠지만 99㎡ 기준으로 보증금 3억~5억원 선, 월세가 1,500만~1,800만원 선이고 관리비는 3.3㎡당 2만5,000원~3만원 정도”라며 “권리금은 신규 상가라 아직 없지만 입지가 우수한 것은 이미 웃돈이 붙어 있다”고 말했다. 


◇용산역, 신용산역 상권 추천업종은?

용산역 인근은 지역 특성을 고려한 도시락 업종, 20대 후반 남성들을 겨냥한 왕돈가스, 수제버거 등의 업종을 노려볼 수도 있다. 워낙 패스트푸드 전문점이 부족하기도 했지만 최근 리모델링 등을 거치면서 더욱 찾아보기 어렵게 돼 가볍게 먹을 수 있는 음식점이 경쟁력이 있다. 평범한 아이템일 경우 평일 낮 이외에 매출을 올리기가 쉽지 않을 수 있어 창업 시 신중을 기해야 한다.

과거 컴퓨터 관련 중심 상권이었던 선인상가는 온라인 공략을 성공한 업체를 중심으로 재편 됐다. 상권이 가장 좋은 2층도 권리금 없이 창업 할 수 있는 매장이 있다. 1칸(18.18㎡) 임대료는 약 60~80만 원 선이다. 해외 직구가 유행인 만큼 사설 수리점, 각종 IT관련 고급 악세사리 사업 등은 경쟁력이 있다. 온라인 사업도 사업장 입지가 중요한 경우가 많으므로 충분히 창업을 고려 해 볼 수 있다.

용산역 일대는 각종 개발 플랜이 나오고 있는 중이나 확실한 일정이 잡혀져 있지는 않다.   서울시에서 청년창업 지원을 하고 있어 2016년 5월말부터는 나진상가에서 3D프린터, 레이저 절단기, CNC 밀링기계 등을 이용한 시제품 제작을 지원하고 기초 장비 교육, 안전 교육, 각종 장비 활용 교육과 시제품 제작 전반에 대한 다양한 프로그램도 제공하는 중이다. 드래곤패스티벌 등 다양한 행사도 매년 개최되고 있지만 이 행사를 적극적으로 홍보하지 않는 점은 아쉬운 부분이다.

신용산역 상권 창업 시 LS타워 지하의 대형 푸드코트가 있고 신용산역과 연결되는 래미안용산 더센트럴 지하에 상가들이 추가로 들어설 예정이므로 지하상권의 동향도 충분히 살펴봐야 한다. 고급 지하상가에 어울리는 업종도 노려 볼만 하다. 신용산지하차도 옆의 점포들은 재개발 예정지로 과한 권리금을 주고 들어가는 것은 좀 더 신중하게 생각해야 한다.

최근 서울 대부분 상권은 주말 영업이 어려운 실정이다. 오피스 밀집지역의 경우 금요일 오후부터 인파가 썰물 빠져나가듯 줄어들어 주말에는 매출이 대폭 꺾인다. 점포주는 주말 특가 등으로 가족단위의 손님을 끌어들일 수 있는 대책이 필요하며 자치구에서도 주말 공영주차장 요금을 무료로 해주는 등의 정책을 통해 지역 상권을 보호하여야 할 것이다. 

☞용산역·신용산역 상권 상가 평균 시세 & 승하차인구 현황(가격 단위: 만원)


한국창업부동산정보원 권강수 이사
한국창업부동산정보원 김다혜 차장

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