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제목
38. 사가정역 상권
작성자
관리자
작성일
2018.03.02
첨부파일0
추천수
1
조회수
136
내용
 
<사가정역 상권>

주택가 인근 상권, 단골확보 용이해 꾸준한 매출 가능
주 소비층은 30대~40대, 중저가 음식점 승산 있어
10~20대 젊은층 비율↓, 인근 대형 상권 선호
소규모 매장 위주로 분포 대로변 상권 활성화

중랑구 지하철 7호선 사가정역 상권은 타 상권처럼 특정 번화가가 유명세를 타며 활성화 된 상권은 아니다. 인근 단독·다세대·다가구 주택, 빌라, 아파트 등 밀집된 주거단지를 중심으로 발달된 상권이며 규모가 크지 않지만 힘이 있는 알짜 상권으로 평가할 수 있다.

사가정역이 위치한 면목동 일대는 본래 농업지대였으나 1960년 이후 단독주택이 많이 들어섰고 1990년대 이후로 아파트도 들어서면서 인구가 점차 늘어나 현재 많은 유동인구가 오가는 곳이다. 2014년도에 개통된 용마터널과 구리암사대교로 아천IC 이용이 원활해지고 강동구 진입이 수월해져 이동 차량도 증가했다. 또한 강동구를 거쳐 강원도 진입이 편리하기 때문에 금요일 퇴근시간 이후와 일요일 오후의 용마터널~아천IC는 상습적으로 정체되는 구간이기도 하다. 

사가정역은 개통 당시 2번 출구까지 밖에 없었으나 확장공사로 4번 출구까지 늘어났다. 사가정이라는 이름은 조선시대 문신인 서거정이 살던 곳이라 하여 그의 호인 사가정에서 유래됐다. 인근에 서거정의 시를 새긴 조형물이 세워진 ‘사가정공원’도 위치하며 동고서저 지형으로 동쪽에는 용마산, 아차산, 망우산, 용마폭포공원 등이 있고 서쪽에는 중랑천이 흐르고 있어 산과 강을 모두 가진 서울의 몇 안 되는 지역 중 하나다. 


◇혼잡한 교통은 단점이자 장점... 상가 연속성·대응성 높여

사가정역 상권은 교통이 혼잡하고 인도와 차도의 구분이 없는 곳도 있어 보행자들과 차량 이용자들은 다소 불편함을 느낄 수 있다. 이를 다른 관점에서 바라보면 오히려 상권이 발달할 수 있었던 최적의 환경조건이 갖춰진 것으로도 볼 수 있다. 왕복 3차선에 불과한 좁은 차도는 오밀조밀 들어선 상가건물과 함께 상가의 대응성과 연속성을 극대화 하고 있다.

인근 홈플러스 면목점을 제외하면 대형마트는 없고 4번 출구 맞은편에는 사가정시장이 자리 잡고 있다. 상권의 주 소비 계층은 30대~40대 중장년층이며 출구별로 위치한 버스정류장을 이용해 사가정을 방문하는 고객들도 많다.

사가정시장 골목 인근 1층 기준 33㎡규모의 점포가 보증금 1,000만 원 월세 80만~100만 원선, 권리금 2,000만~4,000만 원 선이다. 사가정상권 중 임대료는 B급 수준을 유지하고 있다. 

사가정역 상권은 대규모 아파트단지 위주가 아닌 빌라, 주택 등을 중심으로 한 형태를 띠고 있다. 같은 서울 내에서도 구 자체의 발달 여부를 본다면 아직은 미흡한 점이 많은 상권이다. 반면 이러한 지역의 장점은 유동인구가 외부로 빠져나가지 않기 때문에 점포가 일정한 매출을 유지할 수 있다는 점이다.


◇활성화된 대로변 상권과 전형적인 주택가 상권 형태

사가정역 1번 출구에서 면목역 방면에 형성된 상권은 대로변을 따라 대형브랜드 의류매장과 주점, 미용실, 네일샵, 분식점 등이 자리 잡고 있다. 이곳은 대중교통을 이용하는 유동인구로 인해 사가정역 일대 내에서 유동인구가 많은 편에 속한다. 

일대의 유동인구는 젊은 층보다 30대~40대 주부와 40대 이상 남성들이 대부분을 차지하고 있다. 평일 정오 12시에서 저녁 6시까지 시간대에 가장 활성화 되며 주말매출은 다소 떨어지는 편이다. 대중교통을 이용하는 유동인구과 인근 주거지를 대상으로 꾸준히 단골을 확보할 수 있는 업종이 유리하다. 
 
2번 출구 뒷골목은 사가정 먹자골목으로 소문난 곳이다. 골목형태로 이루어진 이곳 상권은 상권범위가 짧고 상가주택이 형성돼있다. 이곳은 대게 30대 이상 남성을 타깃으로 한 소규모 주점, 노래방 등이 밀집해 있다. 먹자골목 치고는 다소 한산한 모습이나 퇴근 후 집으로 돌아가기 전 삼삼오오 모여 한잔하며 담소를 나누기에는 더없이 좋은 상권의 성격을 띠고 있다. 건너편 사가정 시장 뒷골목 상권도 이와 유사한 모습을 보이고 있다.

사가정역 일대는 영화관, 백화점 등이 없어 사실상 20대 젊은 층을 공략하기에는 시설이 열악한 면이 있으나 건대와 노원의 중간에 위치하고 있어 제법 꾸준한 유동인구를 보인다. 또한 원룸이나 투룸 주거지가 강남, 건대, 군자를 비롯한 7호선 라인 중 저렴해 직장인과 대학생이 많이 거주하고 있는 편이다. 이들은 주로 저녁시간대에 활동을 보이며 먹자골목 내에 PC방, 당구장, 술집, 분식점 등의 업종에서 소비를 보이고 있다.

3번 출구와 4번 출구 사이 대로변 상권은 PC방, 카페, 화장품가게, 문구점, 분식집과 의류매장 위주로 상권이 형성돼있다. 그러나 사가정 상권의 로드샵 의류매장의 경우 단골손님을 제외하면 찾아오는 인구가 드물고 점포가 드문드문 위치하고 있어 창업 시 주의가 필요하다. 

3번 출구에서 면목시장 입구까지 이면도로도 작은 규모지만 아기자기한 상권의 모습을 갖추고 있다. 이곳은 주로 미용실, 고깃집, 치킨집, 화장품매장 등이 있으며 역시 30대~40대 유동인구가 많은 편이다.

사가정역 상권은 대부분 보증금과 월세가 낮게 형성돼 있어 점포주들이 월세를 못내는 경우는 흔치 않다. 반면 보증금과 월세에 비해 권리금은 상대적으로 높은 수준을 유지하고 있다. 사가정역 상권뿐 만 아니라 보증금과 월세가 낮은 상권들은 일반적으로 권리금은 높게 형성되는 흐름을 보인다.


◇중년층을 대상으로 객단가를 낮게 잡아야

젊은 층의 경우 사가정역 상권보다 상대적으로 볼거리, 놀거리가 많은 인근 건대입구 상권으로 빠져나가고 있는 상황이다. 그러나 중년층은 대부분의 소비를 거주지역인 사가정내에서 해결하는 경향이 있다. 이들은 움직이는 이동범위가 넓은 곳보다 가볍게 한잔할 수 있고 귀가하는데도 부담 없는 주거지 인근을 더 선호한다.
 
사가정역 상권에 분포된 업종 역시 중년층을 공략할 수 있는 소규모 주점들과 고깃집 등이 많다. 사가정역 일대 소비수준은 비교적 낮기 때문에 창업 시 이점을 염두에 두어야 한다. 고가의 음식보다는 중저가 음식점, 치킨집, 분식집, 생필품 취급점 등이 유망하며 객단가를 낮게 잡고 빠른 회전율로 승부하는 것이 승산 있다.

이밖에 활성화 된 대로변 상권 인근에는 대중교통을 이용하는 유동인구가 많아 테이크아웃전문점, 카페, 액세서리 매장 등의 판매업종도 전망이 밝다. 이때 주거지역으로 귀가하려는 사람들의 시선을 끌만한 디스플레이와 인테리어 등이 고객 유입의 중요한 요소로 작용할 수 있다.

일반적으로 30대~40대 유동인구는 외부로 빠져나가지 않고 사가정 내에 머물기 때문에 좋은 품질과 합리적인 가격대의 제품으로 구성한다면 단골중심으로 일정한 매출이 가능하다. 하지만 평균적으로 유동인구에 비해 점포당 권리금이 높은 수준에 형성돼 있기 때문에 신규 창업자는 상권 내 점포 선택을 신중히 하는 것이 좋다. 특히 중년층의 소비가 높은 점포는 다른 업종에 비해 매매가와 권리금이 더욱 높게 형성돼 있으므로 이를 참고해서 창업에 나서야한다.

사가정역 2번 출구 인근 한양공인중개사사무소 한승훈 부장은 “사가정역은 단독·다가구 밀집지역에 지하철역 주변 상업지역을 중심으로 상권이 이루어진 항아리 상권이다”라며 “현재는 경제침체와 아파트 재건축등으로 인한 인구유출 등으로 주춤한 모습을 보이고 있다”고 말했다. 덧붙여 “그러나 앞으로 착공될 약 2,500세대의 아파트(아이파크, 라온프라이빗, 한양수자인 등) 재건축으로 인해 인구유입이 기대되고 사가정역 상업지역의 특별계획구역 해제로 인해 개인재산권행사가 가능해지는 것과 동시에 용마터널과 연결되는 6차선 도로 중심으로 재건축도 이루어지고 있어 향후 전망은 더 좋다”고 전했다. 



☞사가정역 상권 상가 평균 시세 & 승하차인구 현황(가격 단위: 만원)


한국창업부동산정보원 권강수 이사
한국창업부동산정보원 심재인 대리
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