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제목
49. 여의도 상권
작성자
관리자
작성일
2018.08.27
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추천수
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조회수
191
내용

<여의도 상권>


여의도역~국회의사당 일대 상권 형성, 5·9호선 이용

전문직 고소득 종사자 밀집, 상권 핵심 고객층 형성

여의도역 IFC몰 개장 및 리뉴얼, 상권 활기 찾아

5일 상권 겨울과 여름철 계절 영향 커 매출감소

5일 상권 폭염에 줄어든 발길상인들, 매줄 줄어 울상


영등포구에 위치한 여의도는 과거 1916년 일제가 간이비행장을 건설해 비행기지로서의 존재가 알려지기 시작했다. 광복 후 1968년에 이르러 서울특별시에 의한 윤중제(輪中堤) 축조 및 신개발 사업이 진행되며 현재 여의도의 모습으로 변화를 시작했다.

 

현재 여의도는 국회의사당 및 한국방송공사 등 금융 및 방송 시설이 몰려있는 곳으로 한국의 맨해튼이라 불리던 곳이다. 과거 지상파 3사가 모여 있던 곳으로 유명한 여의도는 현재 KBS를 제외하고 MBC, SBS는 여의도를 떠나 각기 상암 디지털미디어시티와 양천구 목동으로 이전하며 기존의 방송 중심지라는 이미지는 약해졌다.

 

여의도 상권은 오피스 인구와 지역 거주민을 배후에 둔 곳으로 종로, 광화문, 명동, 사당 등 20여개의 버스노선으로 수도권 내의 대표 상권들과의 이동이 편리한 이점을 가지고 있다. 올림픽대로, 원효대교, 마포대교, 서강대교 등 여의도로 유입되는 인구를 포함하면 일일 평군 30만 여명의 유동인구가 발생하는 곳이다.

 

비록 현재는 방송사와 금융사들이 여의도에서 상암동이나 강남 등지로 이전하며 상권이 다소 주춤하는 모습을 보이고 있지만 지난 7월 서울의 핵심 개발지역으로 여의도가 꼽히면서 부동산 시장이 많은 주목을 받고 있기도 하다.

 

여의도의 중심 여의도역 오피스 상권

 

여의도 상권의 중심은 지하철 5호선과 9호선이 만나는 여의도역 일대다. 여의도 상권은 전형적인 오피스 상권으로 형성되었지만 일반 오피스 상권과의 차이점을 보인다. 일반적인 오피스 상권은 대로변과 이면도로에서 매장이 몰려서 형성되지만 여의도역 일대에는 일정 범위 내에 상가 밀집지역이 형성돼 있지 않다. 대부분이 오피스빌딩 내 아케이드 지하상가 등이 주를 이루고 건물 내부 상가에 입점해 있어 외부에서 크게 눈에 띄지 않는다.


 

여의도 상권의 큰 특징은 주변에 입주해 있는 대기업 및 주요기관 종사자들의 수요가 상당히 많다. 다른 지역에 비해 소비규모와 충성도가 강하게 나타나는데, 금융관련 업종의 비중이 많아 상대적으로 소비수준이 높다는 장점이 있고 주간시간에 업무상 외부에서 유입되는 유동인구가 많다는 특징을 보인다.


 

특히 여의도 상권은 항아리 상권으로 볼 수 있어 투자와 창업여건이 좋은 편이다. 항아리 상권이란 지리적·물리적 특정 지역에 다양한 업종이 집중됨에 따라 마치 항아리 모양처럼 형성된 상권을 말한다. 여의도와 같은 항아리 상권에서는 외식·쇼핑·문화생활 등 상권 내에서 모두 이용 가능하여 다른 상권으로의 유출이 적어 상권에서 머무는 시간이 길다.


다만 주 5일상권의 특징상 대부분의 식당과 판매업종은 평일 매출이 높고 주말에 매출이 급격하게 떨어진다. 여의도 공원주변 상인들은 겨울과 여름에는 날씨의 영향도 더 크게 받고 있다면서 올해처럼 폭염으로 방문객이 급격하게 출면서 매출 폭탄을 맞은 인근 상인들은 무더위가 상권전반에 막대한 영향을 줘 거리는 활력을 잃고 있다고 말했다.


소상공인시장진흥공단의 여의도역 인근 상권의 2017년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 학문·교육(월평균매출 6,115만원), 음식(월평균매출 6,005만원), 관광·여가·오락(월평균매출 5,941만원), 소매(월평균매출 4,984만원), 스포츠(월평균매출 3,925만원) 순이다.


IFC몰 개점, 오피스+복합쇼핑몰 상권으로 거듭

 

지난 2012년 완공된 IFC 국제금융센터는 한국의 마천루로 최고 55층 높이의 오피스빌딩 3채와 지하 3층 규모의 대형 쇼핑몰, 럭셔리 호텔 브랜드인 콘래드 서울이 완공되며 여의도 상권의 힘을 실어 주었다.


 

IFC몰은 여의도역 3번 출구와 무빙워크로 직통 연결돼 있어 편의성과 접근성이 높다. 서울 영등포 타임스퀘어나 신도림 디큐브시티보다는 규모 면에서는 작지만 지하 복합 쇼핑몰로는 초대형 규모로 국내외 유명 의류 브랜드와 음식점이 입해 있고, 쇼핑·외식·문화생활 등 한곳에서 이용가능하다.

 

여기에 세계 유명 SPA브랜드와 패션브랜드, 멀티플렉스 CGV, 문고, 다양한 식당가 등 약 112개의 매장이 입점해있다. 이 중 지하 1~2층은 패션, 지하 3층은 식당가 위주로 구성되어 있.

 

IFC몰은 개점 5년 만인 지난 2017년 최대 규모의 리뉴얼을 진행했다. 리뉴얼로 40여개 매장을 새롭게 선보이고 방문객을 위한 시설을 확대하여 고객들의 편의성을 높였다. 또한 L1층과 L2층에 각 594.3(180), 580.3(175)2개 층에 걸쳐 무인양품이 입점했고, L1층에는 프리미엄 디저트 브랜드 9곳을 모아 디저트존을 오픈했다. 무인양품과 디저트존 모두 20~30대를 주요 타깃으로 하고 있다.

 

20~30대 사이에서 SNS를 통해 소문이 나면서 인구 유입 등 활발한 분위기를 보이는 IFC몰은 지하철역과 연결돼 유동인구가 많고 20~30대의 직장인이 많아 인기 맛집들이 대다수를 차지한다. 특히 인스타그램을 보면 #IFC몰 게시물이 9만 개 이상이고 #IFC몰맛집은 7000개 이상의 게시물이 등록돼 있다.

 

소상공인시장진흥공단의 인구분석 자료를 살펴보면 30대 유동인구가 25.2%로 연령별 비율 중 가장 높았고 그 뒤를 이어 40대가 21.2%로 높게 나타났다. 이어서 20대가 18.7%로 높았고 50대가 15.8% 60대가 15.4%로 비슷한 비율을 보였다.

 

요일별 유동인구를 살펴보면 금요일에 18%로 유동인구가 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 수준을 보였으나 일요일에는 유동인구가 7.8%까지 떨어지는 모습을 보인다.



여의도 상권의 확장 가능성... 개발 기대감 고조

 

현재 여의도는 다양한 개발계획이 예정돼 있어 호재가 많다. 지난 2009년 이후 공사가 중단된 파크원(Parc 1)은 지난 2017년 공사가 재개, 2020년 준공될 예정. 파크원에는 현대백화점이 서울시내 최대 규모로 개장할 예정으로 영업면적만 89100에 달한다.

 

또한 여의도역 인근에 있는 여의도우체국은 지하 4~ 지상 33층 규모, 연면적 68,000에 달하는 대형 오피스로 지여져 2020년 완공 예정에 있다. 여기에 여의도 MBC 사옥도 개발을 준비중으로 2022년 준공 예정이다.

 

IFC와 파크원을 잇는 지하보도 착공도 진행 중이다. 여의도역에서 IFC몰까지 이어져 있는 지하보도를 파크원까지 연장하는 공사로 지하보도에는 보행로뿐 아니라 지하상가·소규모 지하광장 등을 함께 설계해 2020년 완공될 예정이다. 여기에 개발 예정인 파크원과 MBC 부지를 잇는 지하 삼각벨트가 지하보도를 통해 연결돼 여의도 지하 한복판에 대규모 복합상권이 형성될 것으로 보인다.

 

여의도 상권은 IFC몰 등 특정건물을 제외하고는 현재 다른 오피스 상권처럼 주말 및 공휴일에는 소비가 이루어지지 않는 모습이다. 여의도 상권에 창업을 준비하시는 분들이라면 소비가 집중되는 평일 매출 극대화를 이뤄야 하며, 주말 집객력을 높이기 위해 이벤트 등을 활용해 평일과 주말의 매출 간극을 줄여야 한다.


최근 창업시장은 최저임금 인상, 경기침체, 근로시간 단축 등 소비심리가 위축되며 자영업자의 폐업률이 증가 하는 모습을 보이고 있다. 실제 올 상반기 서울 기준 공실률은 10%(출처 : 한국감정원)에 육박하고 있고 폐업률의 경우 지난해 기준 87.9%(출처 : 통계청)로 조사돼 역대 최고를 기록했다.

 

이와 같은 공실·폐업률의 증가는 골목상권의 발달과도 연관이 깊다고 할 수 있다. 기존 대형상권으로 유입되던 유동인구가 최근 유명세를 얻는 골목상권으로 발길을 돌리고 있고 대형상권의 높은 임대료도 임차인들에게 부담이 되어 상권 내 공실률도 늘어나는 추세다.

 

경기 여건이 좋지 않은 요즘같은 시기에는 자기 자본금 비율을 높이고 그에 맞는 합리적인 상권을 선택해야 한다. 또한 특색있는 아이템을 선정해 내실있는 경영을 다져나가야 리스크를 줄이고 창업시장에서 롱런할 수 있을 것이다.


여의도역 상권 상가 평균 시세 & 승하차인구 현황(가격 단위: 만원)

한국창업부동산정보원 권강수 이사

한국창업부동산정보원 정호비 사원



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