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제목

58. 불광역 상권

작성자
관리자
작성일
2018.12.28
첨부파일0
추천수
0
조회수
222
내용


<불광역 상권>

 

은평구 개발호재 등 상권변화

불광역 중심 먹거리 상권 발달

GTA-A노선 확장 기대감 고조

주말 북한산 등산객으로 북적

소규모 점포 권리금 다소 높게 거래

 

지하철 3·6호선 더블환승역인 불광역을 중심으로 형성된 상권으로 배후에 북한산이 있는 지형적 특성으로 인해 지하철역을 중심으로 상권이 밀집형성 된 것이 특징이다. 서울을 남북으로 가로지르는 3호선과 서울의 동서를 이어주는 6호선이 지나 각지로의 연결이 용이하다.

 

불광역 상권은 인근에 연신내, 구파발과 더불어 은평구의 대표적인 상권으로 꼽히며, 과거 서부터미널을 중심으로 상권이 형성되었으나, 지금은 그 자리를 서부경찰서가 자리하고 있다. 현재는 NC백화점과 불광CGV가 중심이 돼 이용객이 늘면서 유입인구가 증가한 것으로 보인다.

 

지하철역 대로변에는 등산용품점, 의류점, 음식점 등이 밀집되어 있으며 불광역 6번 골목에 형성된 제일시장과 NC백화점이 혼재되어 주·야 할 것 없이 다양한 연령층의 고객들이 이동하는 지역이다.



 

불광역 출구별 상권의 온도차...

 

1·2번 출구에 위치한 불광먹자골목은 대로변에 아웃도어 브랜드 매장과 등산용품 매장이 줄지어 있고 골목안쪽으로는 고깃집, 치킨집, 노래방, 주점 등 유흥업이 혼합된 먹자골목이다. 이 골목은 가족단위 소비층 유입과 북한산을 찾는 등산객 유입이 많은 지역이다.

 

3·4번 출구 대로변으로 휴대폰판매점, 은행, 병원 등이 자리잡고 있으며, 이면골목으로 음식점과, 모텔 등 숙박시설이 주를 이루고 있다. 대로변은 중앙버스 정류장과 지하철역을 이용하는 유동인구와 금융시설을 찾는 고객들로 유동인구가 풍부하다.



 

5·6번 출구는 재래시장과 NC백화점, 킴스클럽, CGV 등 위치해 있고, 불광역에서 가장 유동인구가 많은 메인상권이다. 역 출구 앞 소규모 점포가 많이 자리잡고 있고, 재래시장과 백화점을 지나는 거리에 상권이 형성되어있다. 하지만 불광역 상권은 개발되지 않은 노후 건물이 많아 대부분의 점포 규모가 작고 같은 자리에서 오랜 시간 영업해온 점포들이 많은 지역이다.



 

특히 먹자골목은 규모는 작지만 북한산 등산객들이 평일·주말 할 것 없이 몰려와 왕성한 소비가 이루어지는 상권이다. 등산로 입구 근처에 위치하고 있어 중장년층들의 비중이 높으며 20~30대 젊은 고객층들은 인근에 규모가 큰 연신내역 상권으로 이동해 소비를 하는 모습을 보인다.

 

불광역 상권의 특징은 연신내 상권과 더불어 오래전부터 형성된 상권이지만, 현재까지 상권의 크기와 개발이 제대로 이루어지지 않아 대부분 낡고 오래된 건물들이 대부분으로 타 상권에 비해 점포 보증금과 월세는 높지 않지만 소규모 점포임에도 권리금이 다소 높게 거래되는 경우가 있다.

 

소상공인시장진흥공단의 불광역 상권 2017년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 학문/교육(월평균매출 10,922만원), 숙박(월평균매출 7,514만원), 소매(월평균매출 4,544만원), 음식(월평균매출 3,393만원), 생활서비스(월편균매출 3,165만원)순이다.

 

최근 불광동과 대조동 일대에 재개발이 이루어지면서 대규모 아파트단지 들이 속속 들어서고 있고 은평뉴타운및 재개발로 지역 내 변화가 지속되고 있어 구매력을 가진 소비층의 유입이 증가하는 것으로 보인다.

 

소상공인시장진흥공단의 불광역 상권 201810월 인구분석 자료를 살펴보면 60대가 22.5%로 연령별 비율 중 가장 높았고, 그 뒤로 40대가 20.5% 5019.7% 3018% 2014.4%의 비율을 보여 젊은층의 유동인구 비율이 확연히 낮게 나타났다.

 

요일별 유동인구로는 토요일에 15.3%로 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 수준으로 유사한 수준으로 조사되었다. 외지인이 불광역 상권에서 창업한다면 연령별 유동인구를 파악하는 것이 좋다.

 

불광역 인근 부동산관계자는 최근 최저임금 인상으로 주변 상인들의 인건비 부담이 늘어 장사가 잘되지 않는 점포의 경우 폐업 수순을 밟고 있다라며 시장의 상황을 파악하고 창업을 해야 리스크를 줄일 수 있을 것으로 보인다고 전했다. 덧붙여 일각에서는 지금상황을 두고 임대료가 높아서 문제이냐, 최저임금이 높아서가 문제이냐를 두고 말들이 많은데, 임대료는 임대인의 땅값과 건물가치를 포함한 일반적 사항으로 책정되는 매매금 대비 투자수익률을 따져 임차인에게 산정하지만 임차인의 기준은 사람마다 차이가 있다라고 말했다.

 

인근 치킨집 사장은 최저임금 올리는건 좋지만 실물경제와 함께 조금만 천천히 경제를 살리면서 가는게 맞지 않겠냐면서도 너무 빠르게 바뀌어 혼란스럽고 임금만 오르는게 아니라 닭이나 야채, 식재료비 등 인건비 상승으로 이어진다. 그래서 이중 삼중으로 어려운 상황 이다고 말했다. 덧붙여 일부에서는 최저임금을 줄 정도도 않된다면 사업하지 말라고 하는데 자영업자를 두 번 죽이는 소리다 어쩔 수 없이 먹고 살기위해서 한다“ 라고 우려했다.



 

은평구 각종 개발호재 등 눈길

 

지하철 3호선과 6호선이 교차하는 환승역인 연신내역은 서울을 남북으로 가로지르는 3호선과 서울의 동서를 이어주는 6호선이 지나 사통팔달 교통의 요충지다. 더불어 수도권 광역철도인 GTX-A노선 정거장으로 확정돼 서울 중심은 물론 강남으로의 확장성까지 지녀 인근 불광동까지 그 영향을 미친다.

 

또한 불광역 인근 연신내는 지하철뿐 아니라 은평구 북부와 고양시 북부, 파주 지역 대부분의 교통거점 역할을 하고 있으며, 송추, 의정부, 노원, 도봉, 등 경기지역과 서울 동북부 지역과도 환승 없이 버스를 통해 이동이 가능하다. 이외에도 종로구, 영등포구, 서초구, 강남구, 구로구 등 서울주요 지역과도 이동이 편리하다.

 

은평뉴타운개발로 지난 2016롯데몰 은평이 구파발역 일대에 문을 연데 이어 지난 2017년 삼송역 인근에 신세계복합쇼핑몰(스타필드 고양)‘이 개관했고 고양 원흥지구에 이케아 2호점이개점하였다. 최근 불광역 인근 상권에 대형 쇼핑문화 시설이 연달아 들어서며 서울 서북부를 대표하는 연신내 · 불광 상권의 오래되고 낙후된 이미지 개선에 이로운 영향을 주고 있다. 또한 갈현 1구역, 대조 1구역, 불광 5구역의 재개발 사업이 진행 중에 있어 상호 시너지 효과를 내며 은평구의 대표적인 주거지역으로 자리 잡을것으로 보인다.

 

불광역과 연신내역 인근의 은평 한옥마을에서의 나들이를 즐기는 가족단위 및 연인의 유입 또한 늘고 있다. 은평 한옥마을 주변에는 북한산 진관사가 있어 함께 즐기기 좋으며 은평 한옥마을은 한옥이 주는 고즈넉함과 따스한 감성을 동시에 느낄 수 있다. 특히 이곳에는 넓고 아름다운 식당이 마련되어 있어 식사를 즐기기 좋다. 특히 은평 한옥마을은 편의점부터 카페까지 거의 모든 것이 한옥으로 되어 있기 때문에 서울 산책을 즐기며 아이들에게 평소에 잘 경험할 수 없는 한옥의 아름다움을 경험케 해줄 수 있다. ‘은평 한옥마을에서 서울 산책 나들이를 즐기다가 도보로 20분정도 걸으면 진관사에 도착 한다.

 

또한 불광역은 학군도 우수해 인근에 선일여고, 선일이비즈니스고, 대성고, 선정고, 선정관광고, 동명여고, 예일여고 등 10여개가 넘는 학교가 위치해 있다. 다만 기독교대학 1개정도와 대기업 본사가 아직은 없어 한계점은 있다.

 

이런 고객 연령층에 맞춰 업종은 주로 고기집, 한식집, 등 전문점들이 주를 이루고 있으며 오피스 상권에 비해 평일과 주말의 매출 차이는 크게 나지 않는 비율을 보이고 있다. 불광동 먹자 상권의 경우 인근 연신내 상권에 비해 1층 위주로 관련 업종과 매장이 집중되어 있고 2층 이상 매장으로는 일반 음식점보다는 노래방과 주점 등의 업종이 입점해 있다.

 

다른 역세권 상권에 비해 점포 임대료, 권리금은 비교적 저렴한 편이지만 그만큼 상권의 소비층은 제한적이기 때문에 불광역 먹자 상권에서 외식업 창업을 생각하시는 분들이라면 40~50대 연령층과 등산객들에 맞는 업종과 메뉴구성을 통해 창업을 준비하시는 것이 리스크를 줄일 수 있을 것으로 보인다.


불광역 상권 상가 평균 시세 & 승하차인구 현황(가격 단위: 만원)


한국창업부동산정보원 권강수 이사

한국창업부동산정보원 정호비 주임

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