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59. 양재역 상권

작성자
관리자
작성일
2019.01.11
첨부파일0
추천수
0
조회수
241
내용



<양재역 상권>

 

사통팔달 더블역세권 유동인구 풍부

양재시민의 숲 상권의 확장 기대감

강남구와 서초구의 경계선에 위치해...

계절별 주말 연인들의 데이트코스 기복 커

불황으로 역 주변 장기 빈 점포 곳곳 속출

 

양재역 상권은 대로변에 위치한 버스 정류장과 지하철 3호선·신분당선이 교차하는 환승 역세권이다. 강남대로와 남부순환로가 만나는 곳에 자리한 양재역은 북쪽으로는 강남역, 서쪽으로 사당, 동쪽으로 도곡동과 연결돼있다. 남쪽으로는 경부고속도로와 이어지며, 성남, 군포, 광주, 의왕, 평촌, 동탄, 판교 등 수도권 남부 지역으로 가는 관문이다.

 

현재 양재역 인근에 위치한 버스 정류장만 약 17곳으로, 이곳을 지나는 버스 노선만도 82개에 이른다. 이는 서초구 마을버스를 포함해 서울 시내버스, 성남, 분당 등을 오가는 광역 버스를 모두 포함한 것이다. 또한 지하철 3호선과 신분당선까지 지나가 그야말로 사통팔달 교통의 요충지 역할을 하고 있다.

 

양재역 주변은 인근 직장인과 거주민 외에도 외부인 유입이 많은 상권의 특징을 보이는 곳이다. 지하철 양재역 이용 인구(12만여 명)와 버스 정류장 승하차 인원(5만여 명)을 모두 더하면 117만 명 이상이 이곳을 지나간다.

 

양재역은 2011년 신분당선 개통이후 양재역과 강남역을 연결하는 지하상가가 발달되어 깔끔하고 넓은 공간 구성으로 지하철 3호선과 신분당선 환승센터를 오가는 소비자들의 발길을 붙잡고 있다.

 

또한 2012SPC그룹 본사와 2013LG전자 강남 연구·개발(R&D)센터가 들어서며 SPC(2000)LG전자 강남 R&D센터(1900)에 상주하는 인원만 약 4,000여 명에 달한다. 대기업 고층 빌딩이 들어서면서 양재역 인근의 분위기가 달라졌다.

 

곧바로 새로운 수요 확보를 위해 고급 음식점들이 늘어났다. SPC그룹과 LG전자R&D센터 주변은 기존 업종과 신흥 업종이 뒤섞여 영업중에 있다. 고층건물 옆에는 허름한 점포들이 골목 안쪽으로 자리 잡고 있고 새로운 음식점 등이 속속 오픈 하고 있다.




대기업이 둥지로 선택한 양재역 상권...

 

왕복 8차로를 끼고 있는 양재역 상권은 크게 네 구역으로 나눌 수 있다. 그중 양재역 4·5번 출입구에서 매봉역 방향으로 이어지는 곳이 핵심 상권이다. SPC그룹과 LG전자 강남R&D센터도 이 구역에 자리해 있다. 유명 프랜차이즈 매장이 대부분을 차지한다.

 

양재역5·6번 출입구에 있는 농협 뒤쪽에서부터 말죽거리까지는 음식 업종이 밀집한 양재동 먹자골목이다. 인근의 직장인과 양재역을 거쳐 출퇴근하는 직장인을 대상으로 한 전형적인 저녁 상권의 특징을 보인다.



 

양재역 9·10번 출입구를 끼고 있는 환승 주차장 일대의 로드 상권은 퇴근 후 엘타워까지 동선이 확장되는 추세를 보인다. 양재를 통해 경기도로 오가는 광역 버스정류장들이 이곳에 자리해 있다. 2009년 엘타워가 들어선 이후 이곳에서 컨벤션 행사 등이 열리며 인근 가게로 유입되는 인구가 점차 늘어나고 있으며, 2011년 신분당선 개통 이후 새로운 출입구와 연결돼 퇴근 동선 상 위치해 있는 스트리트형 상권으로 변화하고 있다.

 

소상공인시장진흥공단의 2017년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 음식(월평균매출 7,904만원), 스포츠(월평균매출 5,927), 소매(월평균매출 5,131만원), 관광/여가/오락(월평균매출 4,491만원), 학문/교육(월평균매출 3,617만원)순이다.

 

예술의 전당~경부고속도로 방면으로 이어지는 1번 출구 방면은 서초구청과 이면 골목 지역의 소규모 오피스가 밀집해 있어 주택가와 사무실이 혼재돼 있는 모습이다. 특히 점심과 저녁 시간 모두 골목 곳곳이 붐비는 모습이며 노래방, 당구장, PC방 등이 밀집해 있다.

 

소상공인시장진흥공단의 양재역 상권 201810월 인구분석 자료를 살펴보면 30대가 22.1%로 연령별 비율 중 가장 높았고 그 뒤로 40대가 21.1% 6018.1% 5017.5% 2016.6%의 비율을 보였다.

 

요일별 유동인구를 살펴보면 금요일에 16.5%로 유동인구가 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 수준을 보였으나 일요일에 유동인구가 9.9%까지 감소하는 것으로 조사되었다. 휴일 직장인 등의 출퇴근 감소로 유동인구가 크게 감소해 한산해지는 것으로 풀이된다.

 

오랜 기간 양재역 인근에서 중개한 중개사무소 관계자는 주변을 둘러보면 알겠지만 그동안은 빈 점포 찾기는 어려웠는데, 작년부터 역 주변으로 빈 점포들이 곳곳에 생겨나면서 장기간 공실인 점포들이 임차인을 구하지 못하는 곳도 있다라면서 경기불황에 최저임금 인상으로 자영업자들의 부담도 가중되다보니 임대인도 월세를 낮추는 분위기가 강하다고 말했다. 덧붙여 ·대형 점포보다는 소형 점포를 찾는 손님은 있지만 불황 이다보니 계약 성사률은 높지 않다고 전했다.



 

새롭게 각광받는 양재시민의 숲

 

2011년 신분당선 양재시민의 숲(매헌)역 개통 이후 양재시민의 숲 상권이 떠오르고 있다. 대로변을 시작으로 골목 안쪽으로까지 상권이 점차 확장되는 모습이다. 양재시민의 숲 상권은 인근 직장인들을 주 타깃으로 하고 있고 역 맞은편에 현대자동차그룹 본사와 at센터(한국농수산식품유통공사) 등이 자리 잡고 있다. KOTRA도 인근에 위치해 현대차와 기아차 계열사 직원들이 주로 이용하는 것으로 보인다.

 

최근 조성되는 R&D밸리 일대에 KT연구개발센터, LG전자 우면R&D캠퍼스, LG전자 서초R&D캠퍼스, 삼성전자 우면동 R&D센터 등이 자리 잡고 있다. 또한 현대차그룹이 2021년 삼성동 한전 부지로 본사를 이전하게 되면 기존 건물을 글로벌 비즈니스 센터로 활용할 계획으로 사업이 진행 중에 있다.

 

현재 양재시민의 숲 상권의 골목 안쪽은 대로변 상권과 비교해 상대적으로 아직은 이용하는 고객이 적지만 앞으로는 상권의 분위기가 달라질 것으로 보인다.

 

양재시민의 숲 역에서 도보 10분 거리에 위치한 양재천 연인의 길과 맞닿아 있고 영동1~영동2교까지 메타세쿼이아길이 조성되어 있어 사람들의 발길이 끊이지 않는 모습이다. 또한 양재천 연인의 길혹은 양재천 카페거리나 현재는 양재천 와인거리라고 많이 불리고 있는 이 길은 와인바가 하나 둘 입점하기 시작하며 현재의 카페와 와인바 등이 대부분을 차지하고 영업중에 있다.

 

20~30대 젊은 연인이나 인근 주민들이 산책 겸 찾는 곳으로 평일보다 주말에 고객이 많은 것이 특징이지만 한 겨울에는 대폭 감소한다. 이처럼 독특한 색깔의 양재천 와인거리 활성화를 위해 지난 2014년 서초구는 '연인의 거리'를 대상으로 약 60억원 규모의 종합정비사업을 실시했다.

 

산책로를 정비하고 문화 행사를 정기적으로 열었다. SNS 등을 통해 데이트 장소를 찾던 서울의 연인들이 양재천의 메타세쿼이아길과 와인거리를 찾게 됐다. 인근에 3호선 양재역과 신분당선 양재시민의숲역이 있지만 접근성이 높지 않다. 단골 위주 상권이라 경기를 늦게 타는 편에다 계절적인 영향으로 겨울의 경우 고객들의 발길이 줄어드는 모습이다.

 

양재역 상권은 서울과 수도권의 접점에 위치하여 회식 장소, 모임장소로 손꼽히는 곳이다. 대로변은 전형적인 역세권 상권에서 볼 수 있는 판매, 소매, 서비스 업종이 자리 잡고 있으며, 패션업종의 경우 신분당선 역사 내 지하상가에 위치해있다.



 

양재동에 위치한 남부순환로 356길은 말죽거리로 알려진 골목이다. 농협골목에서 동쪽으로 내려가면 양재우체국, 양재파출소, 양재종합시장 등 음식점과 섞여 있는 이곳은 직장인들보다는 인근주민들의 발걸음이 잦은 곳이다.

 

양재역은 뛰어난 인구밀도를 자랑하는데 북쪽으로 서초트라팰리스, 역삼우성아파트, 도곡아이파크, 도곡한신아파트 등의 아파트 단지가 자리 잡고 있으며, 남동쪽으로 빌라, 원룸, 다세대가구주택이 많이 자리 잡고 있다.

 

양재역에 신규창업을 생각 중이라면 골목점포에 창업을 하는 것이 임대료의 부담을 줄일 수 있는 방법으로 하나의 선택지이지만 차별화된 아이템과 준비된 마케팅이 뒷받침 되지 않는다면 창업시 큰 부담으로 작용할 수 있어 창업 전 탄탄한 준비가 필요하다. 장기불황에 주 52시간 근무제로 빨라진 퇴근 시간에 소비감소, 최저임금 인상과 주유수당까지 새롭게 적용된 상황에서 이 지역의 높은 임대료 부담까지 생각하면 어느 때 보다 수익성 타당성검토가 절실해 보인다.


양재역 상권 상가 평균 시세 & 승하차인구 현황(가격 단위: 만원)


한국창업부동산정보원 권강수 이사

한국창업부동산정보원 정호비 주임

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