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65. 논현역 상권

작성자
관리자
작성일
2019.04.05
첨부파일0
추천수
0
조회수
153
내용



<논현역 상권>

 

논현역, 신논현역 더블역세권

평일·주말 7일 상권의 침체... 권리금 하락중

임대료 상승으로 인한 젠트리피케이션

논현역 공실률 1%18.9% 급등

신분당선 서울구간7.8Km연장 사업 진행 중

 

논현역은 20008월 개업하여 현재까지 운영중인 지하철역이다. 논현역은 지하철 7호선을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 역주변 1Km 내에 위로는 3호선 신사역 아래로는 9호선 신논현역 좌측으로 7호선 반포역 우측으로 학동역이 위치해 있는 교통의 요충지다.

 

지하철 7호선 개통이후 꾸준히 성장하던 논현역 상권은 9호선 신논현역의 개통으로 상권 규모가 더욱 확장되었으며 일부 강남역 상권도 포함하고 있을 정도로 상권의 규모가 광범위 하다.

 

논현역 주변으로 주거지역과 오피스빌딩 등이 다수 분포되어 있을 뿐만 아니라 영동전통시장 까지 자리 잡고 있어 현대와 과거가 혼합된 상권이다. 국토교통부 자료에 따르면 지난해 4분기 서울의 오피스 공실률은 11.4%20132분기 6.2%, 201711.3%보다 증가한 것으로 나타났다. 논현역 중대형 상가의 경우 20172분기 1%에 불과했던 공실률이 20184분기 18.9%로 급등했다.



 

논현역 메인 가구거리, 먹자골목

 

논현역 사거리 대로변 점포의 구성은 참으로 다양하다. 출구별로 차이는 보이지만 은행, 학원, 카페, 휴대폰대리점, 가구점, 노래방, 병원, 약국 등 다양한 업종으로 구성되어있다. 오피스 상주인구를 대상으로 한 업종들이 다수 분포되어있는 것으로 보여 진다.

 

논현역 1번 출구로 나가보면 논현동 가구거리로 불리는 가구 매장이 스트레이트형태로 줄지어 있는 모습이 인상적이다. 강남에 위치한 논현동 지역적 특성상 수입 명품 가구 매장들이 많이 분포되어 있는 모습니다. 과거 강남 부유층들의 발길이 끊이지 않던 이곳에 가구브랜드 이케아의 국내 진출로 고객들의 발길이 줄어들고 있다. 또한 온라인 판매점들의 제품이 다양하고 불경기의 영향으로 고객들이 가성비 높은 상품위주로 쇼핑을 하는 것도 요인으로 작용하고 있다.

 

논현역 가구거리는 1970년대 가구업체들이 강남 개발에 따라 논현동에 하나 둘 씩 자리 잡기 시작하면서 자연스럽게 형성되었고 1994년 논현가구 번영회가 설립된 후 다양한 이벤트, 마케팅을 통해 고객을 유치하며 상권이 형성되었다.



 

출구 이면으로 소규모 주택단지가 형성되어있고 1,2번 출구가 논현동 메인 상권으로 연결하는 역할을 하고 있는 것으로 보인다. 논현동 먹자골목은 논현역을 기준으로 교보타워사거리까지 영동시장 인근에 형성된 골목이다. 이골목은 과거 백종원 골목으로 불리울 정도로 백종원의 프랜차이즈 매장들이 줄을 지어 있었다. 대표적으로 한신포차, 본가, 빽다방, 새마을식당, 홍콩반점0410 등 약 19개 매장이 자리 잡고 성업중에 있던 이곳의 분위기가 지난해부터 달라지기 시작했다.

 

논현동 먹자골목은 2016년을 기점으로 상권의 임대료가 가파르게 상승하며 업종의 변화가 시작되었다. 논현동 골목은 젠트리피케이션의 영향으로 업종이 빠르게 바뀌고 있다. 현재 고깃집, 참치집, 호프집, 주점 등 다양한 업종들이 자리잡고 영업중에 있지만 상권의 상황은 좋지 않은 모습이다.

 

또한 점포들의 보증금, 월세, 권리금 등이 높은 가격에 형성되어있고 상권의 침체현상으로 공실이 발생하면 다음 임차인을 구하기 어려운 실정이다. 메인 길을 걷다보면 임대문의 안내판이 붙어있는 상가들이 눈에 들어온다.



 

3.4번 출구방향은 대로변을 제외하고는 상권이 형성되지 않은 모습이다. 이면 도로에 한식당, 일식당, 포차, 병원 등 다양한 업종이 영업중이긴 하지만 메인 상권에 비해 수요가 많지 않은 것으로 보인다. 골목을 따라 안쪽으로 들어가면 원룸 및 주택지역이 나오는데 이 지역에는 유흥업종사자가 많이 거주하는 지역이다.

 

소상공인시장진흥공단의 2017년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 음식(월평균매출 7,516만원), 관광/여가/오락(월평균매출 4,759만원), 소매(월평균매출 3,955만원), 스포츠(월평균매출 3,487만원), 생활서비스(월평균매출 2,560만원)순이다.

 

논현역상권은 전형적인 오피스상권이 아닌 주거지역을 포함하는 상권이다. 강남역, 여의도역 오피스 상권과 다르게 7일 상권으로 주말, 평일 상관없이 영업이 가능한 지역이다. 다만 과거의 전성기 시절에 비해 상권으로 몰려드는 발길이 많이 줄어들었다.

 

먹자골목 인근 자영업자는 “3년 전만해도 점심 저녁 할 것 없이 사람들이 바글바글 했었는데 임대료가 올라가고 직장인들의 근무시간 단축과 최저임금 인상으로 인해 상권이 침체되어 간다특히 임대료가 너무 많이 올라 장사하기 힘들다고 전했다.

 

소상공인시장진흥공단의 논현역 상권 20192월 인구분석 자료를 살펴보면 30대가 25.6%로 연령별 비율 중 가장 높았고 그 뒤를 4020.4%, 2018.6%, 6016.8%, 5015.7%의 비율을 보였다.

 

요일별 유동인구를 살펴보면 금요일 16.4%로 유동인구가 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 모습을 보였으나 일요일에 11%까지 떨어지는 것으로 소사되었다.

 

논현역 주변으로 녹지공간도 풍부하다. 학동공원, 논현은행나무공원, 싸리재공원, 주흥어린이공원, 언구비공원, 논현까치공원, 논현목련공원, 개나리공원 등이 위치해있고, 편의시설 들이 다수 분포되어있어 주거지역으로서의 생활인프라도 뛰어나다.



 

교통여건 개선... 배후수요 증가 기대감

 

지난해 정부가 발표한 수도권 광역교통망 개선방안에 따르면 수도권광역급행철도(GTX) A노선 운정~삼성·43.6km은 연내 착공하고 삼성역을 지나는 GTX C노선 양주덕정~의정부~창동~광운대~청량리~삼성~양재~과천~금정~수원) 예비타당성조사를 통과했다.

 

현대자동차 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공과 광역복합환승센터 조성이 시작되는 시점이면 더욱 속도를 낼 수 있을 것으로 보인다. 현대자동차그룹 신사옥인 서울 삼성동 글로벌비즈니스센터 올해 착공이 예정되며 개발에 따른 경제효과는 265조에 달하고 122만 명의 일자리를 창출할 것으로 예상되며 인구 유입에 따른 배후수요 등에 영향을 미칠 것으로 보인다.

 

현대자동차그룹 글로벌 비즈니스센터는 당초 2017년 착공 105층 사옥과 공연장, 전시시설, 컨벤션, 호텔, 업무시설 등 계획되었으나 현재 지연되고 있다. 현재 설계안대로 완공되면 높이 569m로 롯데타워를 넘어 국내최고 높이로 건립된다.

 

서울시가 추진하고 있는 지하도시 건설사업으로 삼성동 일대에 영동대로 지하공간 복합개발사업이 진행중에 있다. 서울시는 오는 2023년 까지 지하철 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역에 이르는 영동대로 지하에 복합환승센터를 완성시킨다는 계획이다.

 

지하 개발이 완료되면 현대자동차그룹 글로벌 비지니스센터(GBC)와 코엑스 지하공간이 연결돼 잠실야구장의 30배에 달하는 연면적 총41지하도시가 만들어진다. 대규모 복합환승센터인 만큼 향후 지하도시에는 삼성~동탄 광역급행철도, KTX 동북부연장선, 위례~신사선, GTX-A, GTX-C, 남부광역급행철도 등 6개 광역 지역 철도를 탈 수 있는 통합역사가 들어설 전망이다.

 

현재 논현역은 신분당선 서울구간7.8Km연장 사업 중 1단계 신사~강남 구간이 공사중으로 202219호선 신논현역과 7호선 논현역, 3호선 신사역을 지나 용산까지 빠르게 도달하는 연장선의 개통예정으로 수원 광교에서 강남 까지 40분이면 이동이 가능하다.



 

논현역에 창업을 생각중이라면 기존의 1,2번 출구 먹자골목이 아닌 3,4번 출구에 창업하는 것이 안정적이다. 먹자골목의 경우 젠트리피케이션의 영향으로 공실률이 상승하고 있고 고객들의 발길도 줄어들고 있어 논현역 상권에 창업을 준비 중이라면 상권에 직접 방문하여 현장의 부동산들과 상권의 현재 상황을 꼼꼼하게 살펴야한다. 상권이 쇠퇴한다고 해서 모든 업종이 문을 닫는 것은 아님을 명심하고 특색있는 아이템을 준비해야한다.

 

논현역 2번 출구 인근 부동산 관계자는 “3년 전만해도 재래시장과 골목에는 사람들로 꽉 들어차 있었는데 11시 이후에 손님들이 많이 줄어 지금은 예전같이 않아 권리금이 30~40%가량 빠졌다그래도 배후에 탄탄한 주거지역 소비층이 있는데다, 인근에 오피스빌딩 고객들 소득수준이 높은 편이라 다른 지역에 비하면 상당히 양호한 편이다고 말했다


논현역 상권 상가 평균 시세 & 승하차인구 현황(가격 단위: 만원)



한국창업부동산정보원 권강수 이사

한국창업부동산정보원 정호비 주임

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