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제목

67. 독립문역 상권

작성자
관리자
작성일
2019.05.03
첨부파일0
추천수
1
조회수
202
내용


<독립문역 상권>

 

역사와 전통을 지닌 영천시장

대단지 배후수요 확보한 상권

지하철이용객버스이용객

노후 된 연립·다세대 밀집지역

신규 단지 내 상가 아직은 공실률 높아

서대문구 재개발·재건축 사업 진행 중

풍부한 녹지지역 안산자락길 등산객

 

지하철역 3호선 독립문역은 하루 승하차 인원 17천여 명이 이용하는 역이다. 독립문역을 기준으로 남쪽에는 서대문역, 동쪽에는 경복궁역, 북쪽에는 무악재역이 자리 잡고 있다. 독립문역 사거리를 기준으로 경희궁자이, 독립문삼호, 독립문극동, 천연뜨란채, 무악현대, 인왕산아이파크, 경희궁롯데캐슬 등을 배후단지로 하여 약 8천 세대의 아파트가 밀집해있다.

 

독립문역 상권은 대단지를 끼고 있지만 지하철을 이용하는 승객보다 버스를 이용하는 승객이 많은 지역이다. 독립문역 지하철을 이용하려면 천연동·옥천동·교남동·냉천동 주민들은 횡단보도를 건너 200m이상 이동해야 하는 불편함이 있다. , 다양한 버스노선들의 운행으로 서울 도심 내 이동이 용이해 버스를 이용하는 승객과 자가용 이용객이 대부분이며 서울시 교통정보 시스템 자료에 따르면 독립문역 인근 버스정류장에서 일일 승하차 하는 승객은 약 2만 여명 정도로 조사되었다.



 

독립문역에는 역사적으로 의미 있는 독립문이 자리 잡고 있다. 서재필의 주도하에 건립된 독립문이 위치한 독립문공원 내에는 서대문형무소역사관, 서재필 동상 등으로 관광객의 발길이 이어지는 곳이다. 또한 저녁시간에는 인근 거주민들이 산책하는 공원으로의 역할을 하고 있다.



 

전통시장 대단지 배후수요 확보

 

독립문역과 서대문역 중간지점에 위치한 영천시장은 서울의 대표 시장으로 손꼽힐 만큼 역사를 지니고 있는 시장이다. 영천시장은 60년대 초반 자리 잡아 현재까지 전통시장으로서의 역할을 착실히 해내고 있다.

 

영천시장은 2011년 전통시장으로 정식 등록되며 리모델링을 진행해 깔끔해진 느낌으로 지역주민들의 발길이 이어지고 있다. 독립문역 4번 출구로 나와 독립문역 사거리를 건너면 영천시장 간판이 눈에 들어온다. 오랜 역사를 대변하듯 35년 전통 꽈배기집, 45년 전통 떡볶이집 등이 자리 잡고 성업 중에 있다.

 

특히 꽈배기집의 경우 방송출연을 통해 한층 더 유명해지며 오후 3~4시면 영업을 종료하는 모습을 볼 수 있다. 40년 전통 떡볶이 집의 경우 백종원의 3대 천왕에 출연하며 한시적으로 인기몰이를 하는가 싶었으나 현재는 서비스의 문제로 고객들의 발길이 줄어들고 있는 모습이다.

 

영천시장의 경우 평일 주말 할 것 없이 고객들의 발길이 끊이지 않는 곳이다. 특히 전통시장 특유의 저렴한 가격과 푸근한 인심으로 저녁시간이면 삼삼오오 모여 전에 막걸리 족발에 소주 등을 먹고 마시며 하루를 마무리 하는 시민들의 모습이 보인다.

 

소상공인시장진흥공단의 독립문역 상권 20192월 인구분석 자료를 살펴보면 40대가 21.9%로 연령별 비율 중 가장 높았고 그 뒤를 3021.4%, 6019.6%, 5019.2%, 2014.7%의 비율을 보였다.

 

요일별 유동인구를 살펴보면 목요일 17.6%로 유동인구가 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 모습을 보였으나 일요일에 8.3%까지 떨어지는 것으로 조사되었다.

 

영천시장 맞은편에 자리 잡고 있는 경희궁자이를 시작으로 독립문삼호, 독립문극동, 천연뜨란채, 무악현대, 인왕산아이파크, 경희궁롯데캐슬 등이 자리 잡고 있으며 인근 연립 다세대 주택 등이 위치해있어 약 2만여 세대를 배후로 한다고 볼 수 있을 정도로 주거 밀집지역이다.



 

여기에 도심 내 풍부한 녹지지역을 품고 있다. 서대문 독립공원, 안산, 독립문 어린이 공원, 경희궁, 사직공원, 무악 공원 등 자리 잡고 있어 도심 내 녹지인프라가 뛰어난 지역이다. , 세란병원, 서울적십자병원, 강북삼성병원 등 유명 병원이 위치해 있다.

 

독립문 공원은 주말이면 안산자락길을 이용하려는 등산객 등으로 발길이 끊이지 않는다. 특히 따뜻한 봄 날씨에 꽃을 구경하고 사진을 찍는 등산객들의 모습을 어렵지 않게 볼 수 있다. , 등산을 끝낸 등산객들이 주변 식당으로 이동해 식사 및 간단한 반주를 하는 특별한 풍경 또한 이곳의 특색이다.

 

또한 미동초등학교, 경기초등학교, 금화초등학교, 독립문초등학교, 인창중학교, 인창고등학교, 동명여자중학교, 대신중학교, 대신고등학교 등 도보권에 학군이 자리 잡고 있어 30~50대 주거 인구가 많은 지역이다.



 

통일로 따라 재개발 및 재건축 사업 진행 중

 

독립문역을 기준으로 서대문역까지 대로변을 따라 형성된 점포들이 스트레이트형태로 자리 잡고 있다. 영천시장 라인을 살펴보면 은행, 병의원, 카페, 의류매장, 호프집 등이 자리 잡고 있으며 생활 편의 업종이 강세를 띄는 곳이다. 다만 건물들의 노후로 외관은 낡고 허름하지만 리모델링을 통해 정비가 되어있는 건물들도 눈에 들어온다.

 

2017년 입주를 시작한 경희궁자이 아파트 단지 내 상가는 깔끔하게 정비된 대로변에 노출되어 있으며 미용실, 병원, 휴대폰대리점, H&B매장, 카페 등이 자리 잡고 있다. 단지 내 상가의 경우 2415세대를 고정 배후수요로 확보하여 다양한 업종이 영업 중이지만 아직까지는 빈 공실 상가가 많이 있다.

 

또한 서대문역에 위치한 농협중앙회, 문화일보, 강북삼성병원, 적십자병원 등이 위치하여 주변 식당가는 점심시간에 발 디딜 틈 없이 북적거리는 것이 특징이다. 다만 주말의 경우 오피스 상주인구의 부재로 상권 전체가 조용하며 일요일의 경우 문을 열지 않은 음식점이 더 많다.

 

소상공인시장진흥공단의 2018년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 소매(월평균매출 7,897만원), 음식(월평균매출 4,376만원), 학문/교육(월평균매출 3,160만원), 숙박(월평균매출 3,075만원), 스포츠(월평균매출 2,778만원)순이다.

 

독립문역과 두정거장 거리인 홍제동 일대는 재건축 및 재개발이 활발하게 진행 중이다. 무악재역에 인접한 홍제1구역 재건축지역은 총 819세대 규모이며, 홍제2구역 재개발지는 906세대 규모로 입주가 진행 중이다. 홍제3구역 재개발지역은 1,116세대 규모로 일반분양을 마감했다.

 

홍제동 일대는 20~30년가량 노후된 주택 및 건물들로 미관상 지저분한 느낌을 받을 수 있다. 현재 재개발과 재건축사업이 활발하게 진행되고 있어 기존의 낙후된 이미지는 점차 정비될 것으로 보이며 독립문과도 인접하여 양측 상권의 시너지 효과가 발생할 것으로 보인다.

 

또한 홍제동은 정비사업 외에도 개발호재가 많다. 서울시가 발표한 ‘2030 서울생활권 계획에 따르면 홍제동에 의료와 산업·문화가 복합된 의료클러스터가 조성될 예정이다. 또한 서대문구는 홍제역과 인왕시장길을 잇는 지하 공간에 언더그라운드 시티를 조성해 상업시설과 문화복합시설을 건설하겠다는 계획도 발표했다. 개발사업들이 완공되기까지는 다소 긴 시간이 소요되겠지만 이로 인해 홍제역~독립문역 구간의 개발사업으로 서대문구가 정비될 것으로 보인다.



 

독립문역에 창업을 준비 중이라면 상권분석을 철저하게 해야 리스크를 줄일 수 있다. 독립문역 주변으로 대단지 아파트가 위치해 있어 이동경로에 위치한 단지 내 상가에 창업을 하는 것이 가장 안전할 것으로 보인다. 다만 신규 단지 내 상가의 경우 상가의 보증금 및 임대료가 높게 형성되어 있어 신규 창업자에게는 부담이 될 수 있고 단지 내 상가의 경우 활성화 되는데 시간이 걸리기 때문에 입주시기, 입점한 점포 업종 등을 분석해 창업을 해야만 피해를 줄일 수 있다.

 

영천시장 인근 지역전문 토박이로 20년간 공인중개사를 해온 박정선 부동산 대표는 공원이 있어 평일보다는 주말에 관광객들이 많이 찾아오지만 지금 경기가 죽어도 너무 죽었다마치 시간이 멈춰버린 것 같은 느낌이 든다. 거래도 너무 없고 지금까지 이런 경우는 처음인데 심각하다. 서민경기를 살릴 수 있는 대책들이 시급하게 나왔으면 좋겠다고 말했다.


독립문역 상권 상가 평균 시세 & 승하차인구 현황(가격 단위: 만원)



한국창업부동산정보원 권강수 이사

한국창업부동산정보원 정호비 주임

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