[ 상권알면 성공창업이 보인다 20 ] 금천구 가산디지털단지역 상권

 

  

대표적인 아울렛상권, 규모·가격면에서 독보적

고층의 아파트형공장 단지, 직장인 유동인구 늘어
 
 
서울시 금천구 일대 주요업종 평균 점포시세<단위: 만원>
평균 147㎡(45평)매장기준
2009년7월~2010년3월 등록된 주요업종 매물

업종	매매가	보증금	권리금	총매출	월세
PC방	10,678	2,439	8,239	1,314	133
당구장	9,240	2,837	6,402	732	174
고깃집	14,885	5,525	9,360	2,234	239
한식점	12,781	3,868	8,912	2,572	260
퓨전주점	19,400	4,600	14,800	3,277	279
스크린골프방	20,800	3,800	17,000	1,216	316
의류점	30,000	10,000	20,000	6,000	380
바	22,000	4,000	18,000	3,000	200
호프	11,500	5,500	6,000	1,550	157

                                                                                자료: 점포라인

가산디지털단지역 상권은 서울 금천구 서울디지털산업단지 제2단지에 위치한 금천패션타운 과 새롭게 들어서는 아파트형 공장과 이를 지원하는 주변 상가들로 형성된 오피스 상권으로 분류된다.

가산디지털단지역은 1, 7호선 환승역이다.

 

1974년 가리봉역으로 영업을 시작해 2000년에 7호선 환승역으로 2005년에 역명을 가산디지털단지역으로 변경하였다.

 

현재는 해마다 늘어나는 유동인구로 2009년에는 일평균 54,000명이 이용하는 역으로 거듭났다.

금천패션타운은 11만 9000평에 500여개의 매장이 몰려있는 대표적인 아울렛 의류상권이다. 지금의 금천패션타운은 섬유, 봉제산업이 발달되었던 이 일대의 공장들을 기반으로 성장한 의류상권으로 유명 브랜드를 저렴한 가격에 구매할 수 있어 동대문, 명동상권을 위협하는 의류상권으로 성장하고 있는 상권이다. 2001년 마리오아울렛이 들어온 이래, W몰, 패션아일랜드같은 대규모 아울렛쇼핑몰이 들어오면서 상권규모가 더욱 커지는 모습을 보이고 있다.

가산디지털단지역 4번출구에 ‘패션아일랜드’ 쇼핑몰과 마리오아울렛3가 위치해 있지만 가장 유동인구가 많은 금천패션타운 사거리까지는 도보로 5분정도 소요된다.

 

가산디지털단지역은 서울디지털산업단지 인근에 위치해 있는 만큼 고층의 아파트형 공장들이 늘어서 있으며 아파트형 공장 1~2층에는 산업단지에 상주인구를 고객으로 하는 점포들이 입점해 있다. 대부분 음식점, 테이크아웃점, 편의점, 문구점등으로 상가와 상가사이의 연계성이 떨어져 일반적인 상권의 모습과는 차이를 보이지만 아파트형 공장의 상주인구가 1000명 이상으로 상주인구만으로 충분한 매출이 가능해 최근 예비 창업자들에게 인기가 높은 상가다. 특히, 서울디지털산업단지는 기업체수, 상주인구가 점점 늘어나는 추세로 예비 창업자들에게 관심의 대상이 되는 지역이다.

금천패션타운 상권은 아울렛이 활성화되면서 평일에는 10만명, 주말에는 20만명이 모여드는 의류쇼핑상권으로 성장하였다. 가족단위 고객, 10~20대 젊은 층등 유동인구의 층이 다양하고 대부분의 유동인구가 실 구매고객으로 소비력이 높다는 것이 금천패션타운 유동인구의 특징이다. 최근에는 외국인 쇼핑관광객의 모습도 심심치 않게 볼 수 있을 정도로 상권이 성장한 모습을 보여주고 있다.

금천패션타운에 활성화 되어 있는 아울렛은 제조업체가 유통라인을 거치지 않고 직영체제로 운영하고 있어 중간 물류비용과 유통단계를 생략, 저렴한 가격으로 유통되는 형태를 말한다. 이월상품, 시즌아웃상품, 과잉생산물품등을 주로 팔고 있으며 최근 아울렛을 찾는 고객들이 늘어남에 따라 아울렛 매장의 수도 전국적으로 늘어나고 있다.

금천패션타운은 아울렛상권으로 규모는 문정동, 건대입구 로데오상권보다 크지만 의류매장이외에는 다른 집적시설이 부족한 모습을 보여주고 있다. 주점, 당구장, 노래방등 유흥·놀이시설은 가산디지털단지역 인근에 소규모로 형성되어 있을 뿐 금천패션타운은 의류쇼핑으로 특화된 점포들이 주로 형성되어 있는 모습이다. 대형 상권에서 흔히 볼 수 있는 화장품가게, 프랜차이즈 카페, 제과점의 모습도 금천패션타운상권에서는 찾아보기 힘들다.

서울디지털산업단지 내에 활성화되어 있는 아파트형 공장 지원상가의 점포들도 아파트형 공장의 상주인구가 주로 이용하는 모습을 보이며 쇼핑고객들의 접근성이 떨어진다는 평이다.

사거리에 형성된 쇼핑몰·로드샵, 지원상가

금천패션타운의 상권은 사거리에 형성된 쇼핑몰과 로드샵이 형성되어 있는 아울렛의류 상권과 인근의 아파트형공장에 형성된 점포들로 이루어져 있는 모습을 보이고 있다.

가산디지털단지역 4번 출구 쪽에는 주점, 노래방등 소규모 상권이 형성되어 있으며 ‘패션아일랜드’ 아울렛쇼핑몰이 위치해 있다. 인근에 아파트형공장이 위치해 있어 출퇴근 시간 직장인 유동인구가 많으며 상권이 가산디지털단지역에서 금천패션타운으로 가는 동선에 위치해 있어 지하철을 이용하는 쇼핑고객 유동인구도 많다.

 

마리오아아울렛1과 W몰, 대형 아울렛쇼핑몰과 로드샵이 형성되어 있는 사거리는 금천패션타운의 메인상권으로 마리오아울렛, W몰 앞에는 브랜드의류를 저렴한 가격에 판매하는 가판 앞에 유동인구가 많이 형성되어 있다. 공단오거리 방향 대로변에는 로드샵이 형성되어 있다. 주로 남성정장매장이 주를 이루고 있으며, 스포츠의류, 캐쥬얼의류 등 다양한 매장이 입점해 있다. 평일이나 주말이나 유동인구가 많으며 연령대도 다양하다. 최근 남성 알뜰쇼핑족이 늘어나면서 남성 유동인구가 많고 외국인의 유동인구가 많은 것이 특징이다.

로드샵이 형성되어 있는 상권에서 스포츠의류매장을 운영 중인 박영우(男.27)씨는 “매장을 찾는 고객들의 연령대가 광범위하고 점심, 저녁시간대를 가리지 않고 고객이 오고 있다”고 전했다.

로드샵이 형성되어 있는 대로변 골목으로 음식점, 부동산, 세탁소등이 형성되어 있는 소규모 상권과 모텔촌이 형성되어 있다. 상권의 주고객이 인근의 상인들로 형성되어 있어 유동인구가 많지 않은 모습을 보이고 있다.

금천패션타운 주변에는 고층의 아파트형공장이 들어서 있거나 지어지고 있다. 아파트형 공장 지하와 지상1~2층에 형성되어 있는 지원상가들이 형성되어 있다. 아파트형 공장 상주인구들이 주 고객들로 음식점, 테이크아웃전문점, 편의점, 문구점들의 점포들이 들어서 있다.

대부분의 점포들이 상가 내 독점업종으로 경쟁업종이 없어 아파트형공장 상주인구만으로도 일정한 매출이 나오는 장점을 가지고 있어 예비 창업자들에게 인기가 높다.

하지만 직장인을 상대로 한 점포들이기 때문에 주5일제로 인한 주말매출 부진에 따른 문제점을 안고 있다. 가산디지털단지역 상권 중 메인상권이라 할 수 있는 금천패션타운은 주말에도 유동인구가 많아 금천패션타운과 지하철역 인근의 아파트형 공장 지원상가들을 제외하고는 이러한 문제는 해결해야 될 과제다.

의류매장 창업보다는 지원점포 창업 유리

금천패션타운에서는 아울렛 의류매장이 점포 개체수가 다른 업종보다 월등히 많은 모습이다. 하지만 예비 창업자들에게 인기가 높은 업종은 요식업, 테이크아웃점, pc방 같은 놀이시설. 하지만 의류매장 창업은 예비창업자들에게 낯선 창업업종이다.

 

의류매장은 단가가 높은 장점은 있지만 유행에 민감한 업종으로 매장운영기간이 다른 업종보다 비교적 짧다는 단점을 보유하고 있다.

 

최근에는 대형 쇼핑몰과 인터넷쇼핑몰이 더욱 활성화되고 있어 상권의 의류매장들이 많은 어려움을 겪고 있다. 금천패션타운에서 스포츠브랜드의류매장을 운영 중인 박 씨도 “아울렛에 위치한 매장에 비하면 로드샵의 매출이나 고객 수에서 많은 차이를 보이고 있다”고 전했다.

의류창업의 성패는 브랜드와 입지가 차지하는 부분이 크다. 최근 창업시장은 유행에 빠르게 변화하는 모습을 보여주고 있다. 매장의 운영기간도 점점 짧아질 정도로 유행이 변하는 속도도 더 빠르게 진행되고 있다. 의류시장은 이러한 창업시장에서도 유행이 가장 빠르게 진행되는 모습을 보이고 있다.

 

금천패션타운만 보더라도 최근 남성들 사이에서도 ‘꾸미기’열풍이 불고 있어 자신에 투자하고 꾸미는 ‘초식남’, 멋쟁이 중년남성을 칭하는 ‘신레옹족’들이 뜨고 있어 남성정장매장이 크게 늘어났다. 이러한 유행변화는 선호하는 브랜드도 쉽게 변하기 때문에 오랜기간 운영되고 있는 브랜드를 고르는 것이 유리하다.

쇼핑고객을 끌어들이기 위해서는 동종업종이 밀집해 있는 상권 창업이 좋다. 이웃점포와 비교, 경쟁하면서 매출을 끌어올릴 수 있다.

 

로데오거리, 쇼핑몰 등 의류매장이 밀집해 있는 상권 유동인구의 성별·연령·특징을 파악 후 본인이 창업을 원했던 브랜드매장을 창업해야 한다.

가산디지털단지역 상권에서 빼놓을 수 없는 것이 아파트형 공장 지원상가 창업이다. 최근 예비창업자들에게 인기가 높아진 상가로 독점업종을 할 수 있다는 점에서 인기가 높다. 위에서도 밝혔듯이 주5일로 인한 매출부분은 창업 할 때 반드시 체크해야 한다. 아울러 역, 금천패션타운과의 접근성을 알아봐야 한다. 아파트형 공장 규모가 커 상주인구가 2000명이상 되는 경우나 주거단지가 인근에 형성되어 있는 아파트형 공장 지원상가 창업도 유망해 보인다.

점포라인 정대홍 팀장은 “아파트형 공장 지원상가의 경우 하나의 업종으로 독점적인 영업이 가능해 상가를 직접 분양받아 창업하는 경우도 많다”며 “그러나 독점 후 이웃상가 동종업소 등 경쟁점에 비해 서비스가 부실해질 경우 소비자 이탈현상이 급격히 진행될 수 있다는 점을 명심해야 한다”고 조언했다.

정 팀장은 “아울러 직장인이 밀집해 있는 오피스 상권을 보면 최근 스크린골프방의 인기가 높아 창업 아이템으로 추천할 만하다”며 “30~50대 직장 남성들에게 인기가 높고 초기 투자비용이 크기 때문에 권리금 수준도 높다는 점을 알고 접근하는 것이 좋다”고 전했다.

점포라인 조사에 따르면 스크린골프방의 2월 평균 호가는 5억11만원으로 1월 대비 44.12%(1억5311만원) 증가했으며 보증금은 6765만원에서 7811만원으로 15.46%(1046만원), 권리금은 2억7934만원에서 4억2200만원으로 51.07%(1억4266만원) 각각 올랐다.

금천구의 점포 권리금과 매매가는 서울 25개구 중 가장 낮다. 하지만 그만큼 점포를 저렴하게 구할 수 있어 권리금이 높게 형성되어 있는 강남구, 종로구에 비해 투자비용 대비 수익률이 높다는 강점을 지닌다.

한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “가산디지털단지역 상권은 쇼핑상권으로 특화된 상권으로 많은 유동인구를 확보한 장점을 가지고 있다”며 “금천패션타운 인근에 지어지고 있는 아파트형 공장 지원상가에 상주인구뿐만 아니라 금천패션타운 유동인구를 끌어들일만한 모객요소를 창출하는 것이 상권 발전에 중요한 요소가 될 것으로 보인다”고 전했다.

금천구가 변한다. 명품상권, 도시개발 노력

가산디지털단지역 상권이 속해 있는 금천구는 서울 25개 구 중 가장 낙후되었다는 평가를 받고 있지만 그만큼 발전가능성이 높은 지역이다. 수도권 인천, 안양, 광명등과 인접해 있으며 교통이 편리한 장점을 가지고 있다.

금천구 내에 70층 규모의 호텔을 비롯해 주거시설 및 대학병원이 들어서며 시흥동 일부 주거환경을 개선함에 따라 가산디지털단지역 상권에도 적지 않은 영향을 끼칠 것으로 예상된다.
 
 

                                                                    한국창업부동산정보원 박효준기자 hohohi@kera.kr