[ 상권알면 성공창업이 보인다21 ] 강서구 강서구청 상권

 

 

강서구의 대표적인 유흥상권, 강서구청상권

직장인, 야간 유동인구 절대적인 상권

 
 
 

서울시 강서구 일대 주요업종 평균 점포시세<단위: 만원>

평균 132㎡(40평)매장기준
2009년4월~2010년4월 등록된 주요업종 매물

자료: 점포라인

업종	매매가	보증금	권리금	총매출	월세
PC방	12,121	3,001	9,120	1,511	183
고깃집	16,089	5,028	11,061	2,700	304
바	10,366	2,786	7,580	1,636	174
노래방	10,464	2,888	7,576	1,037	160
퓨전주점	13,910	3,975	9,935	1,754	225
횟집	13,572	5,527	8,044	2,755	361
중국집	9,255	2,877	6,377	3,366	149
호프	13,166	4,944	8,222	1,550	241
레스토랑	28,666	4,666	24,000	3,600	350
일식점	18,916	7,750	11,166	3,733	351

강서구를 대표하는 상권으로는 강서구청 상권이 첫 손에 꼽힌다. 강서구청상권은 강서구청과 화곡로를 끼고 있는 상권으로 20대 이상 직장인 유동인구가 많은 대표적인 유흥상권이다.

1977년 강서구청이 들어서고 화곡로가 들어서면서 강서구청상권이 발전하기 시작했다.

 

상권 이름에 사용될 정도로 밀접한 강서구청과 강서경찰서 등 관공서 및 업무단지, 강서구 주민들, 학교 등을 배후로 계속 발전해왔다.

교통입지도 우수하다. 김포공항입구~성산대교를 잇는 공항로와 신월동~가양대교를 잇는 화곡로가 만나는 강서구청입구 교차로에 상권이 위치해 있어 주민들의 접근성이 높은 편이다.

서울 내 상권들이 지하철역을 기반으로 성장한 것에 반해 강서구청 상권은 지하철역을 기반으로 성장한 상권이 아니라는 특징이 있다. 그나마 가까운 역은 5호선 화곡역과 9호선 등촌·가양역으로 도보로 10~15분 정도 걸린다.

강서구~강남을 잇는 ‘황금노선’ 9호선이 개통되면서 강서구 일대의 권리금 호가는 상승세가 뚜렷하다.

일각에서는 강서구청상권이 지하철과 연계성이 떨어짐에 따라 유입인구가 인근 역세권으로 유출되면서 적잖은 타격을 입을 것으로 예상하지만 상권의 규모를 따져보면 이 같은 견해는 섣부르다.

강서구에서 지하철역을 끼고 있는 상권은 까치산역상권과 우장산역상권이다. 그러나 이들은 소규모상권으로 자리 잡아 유입력이 약한 반면 강서구청상권은 관공서와 편리한 도로환경을 바탕으로 강서구에서 유동인구가 가장 많이 붐비는 거대 상권이다. 따라서 9호선 개통으로 인한 유동인구의 유출보다 강서구 인구증가로 인한 소비인구 유입이 더 늘어날 수 있다는 전망이 설득력을 얻고 있다.

강서구청상권은 서울 내 유명상권에 비해 창업자들에게는 단점이 많이 보이는 상권일 수밖에 없다. 먼저 역과의 연계성 문제 이외에도 확실한 모객효과를 가져올 수 있는 시설인 백화점, 멀티플렉스영화관같은 집객시설이 부족해 비교적 소비를 많이 하는 10~20대 유동인구가 목동, 영등포와 같은 쇼핑, 복합상권으로 유출되는 모습을 보여주고 있다. 주 유동인구가 20~40대 직장인들이다보니 낮과 밤 유동인구 차이도 다른 상권보다 큰 편이다.

이러한 약점에도 불구하고 강서구청상권은 인기가 높은 상권중에 하나다. 직장인들을 상대로 하다 보니 객단가가 높게 형성되어 있고 충성도가 높아 단골확보도 비교적 잘 되는 상권이다. 유흥, 먹자 상권으로 주말에 유동인구가 증가하는 모습도 창업에 있어서 유리한 조건이다.

강서구청상권은 관공서와 편리한 교통환경이라는 입지 장점 외에도 주변에 주택단지가 형성되어 있으며 대학교, 중·고등학도 분포되어 있어 쇼핑상권, 복합상권과 같이 주 유동인구가 아닌 10~20대 학생 유동인구도 심심치 않게 볼 수 있다.

아울러 강서구의 대표상권인 만큼 강서구인근에 거주하는 20대의 약속장소로 강서구청상권을 찾는 트렌드가 형성된 것은 본 상권의 가장 강력한 비전이다.

강서구청상권에서 인기가 높은 업종은 횟집, 생선전문점, 참치전문점과 같은 일식풍의 외식업종 점포다. 일식집은 객단가가 높고 깔끔한 식문화를 지니고 있어 젊은 세대 직장인들에게 특히 인기가 높다.

 

이외에도 주점, 퓨전음식점, 고깃집 등 외식업종과 주류업종 점포들이 주로 상권을 채우고 있다. 반면 타 상권에서 쉽게 볼 수 있는 화장품전문점, 제과점, 카페 등은 강서구청의 메인상권이 아닌 화곡로 도로변상권에 형성되어 있는 모습을 볼 수 있다.

 

먹자골목과 화곡로 주택가상권 형성

강서구청 상권은 크게 두 개의 구역으로 나눌 수 있다. 강서구청과 공항로 사이의 상가와 모텔 밀집지역에 형성되어 있는 강서구청상권의 메인상권인 먹자, 유흥상권이 그 중 하나.

 

여기에 화곡로 도로변에 형성되어 있는 주택가 상권의 모습을 보이고 있는 도로변 상권이 나머지 하나다. 이들 상권은 각기 다른 형태와 기능을 갖추고 상호 보완적인 기능을 수행한다.

먼저, 먹자·유흥상권은 주점, 고깃집, 일식집, 노래방, 유흥주점, 바(bar)등이 형성되어 있다. 퇴근시간 직장인들이 좋아하는 업종이 주를 이루고 있지만 젊은층이 많이 찾는 주점, 음식점등도 많이 형성되어 있다. 상권이 단독주택단지와 이어져 있어 가족단위로 많이 찾는 보쌈, 고깃집등과 배달업종 음식점도 형성되어 있다.

노래방, 당구장과 같이 전 연령층을 아우르는 놀이문화 업종도 강세를 보이고 있다. 중·고등학생 고객이 대부분을 차지하고 있던 pc방도 최근 직장인들 고객이 늘어남에 따라 강서구청상권에도 쉽게 찾을 수 있는 업종이다.

한편 도로변 상권에는 강서구청 맞은편에 형성된 대규모 아파트단지와 김포, 영등포등을 갈 수 있는 노선의 버스정류장등이 있어 인근 주민들의 접근성이 높은 상권이다. 업종도 다양하게 형성되어 있는 모습으로 제과점, 병원, 당구장, 은행, 핸드폰매장, 주점, 화장품매장등이 형성되어 있다. 강서구청인근에는 인쇄, 법무사, 건축, 민원상담과 같이 행정처리 관련 사무소들이 형성되어 있다.

도로변 상권은 먹자상권과 달리 낮에도 유동인구가 많은 편으로 연령층도 다양한 특징을 가지고 있다. 그 중 낮시간 30~40대 주부들의 유동인구가 많은 편이다.

다양한 연령이 이용 가능한 업종 창업유리

강서구청상권은 20~40대 직장인들이 퇴근 후 저녁식사에 간단한 반주를 하거나, 음주, 모임, 친구와의 만나기에 알맞은 상권이다. 그동안 경기불황으로 인해 직장인들의 소비가 위축돼 젊은 층을 공략할 수 있는 업종을 고려하는 예비창업자가 늘어나는 추세다. 이렇다보니 입맛이 까다로운 직장인들이 부담없이 이용할 수 있는 점포 찾기가 힘들어 지고 있다.

다른 상권 점포 업종들이 점점 젊어질수록 강서구청상권은 틈새가 아닌 틈새시장으로, 확실한 유동인구 층을 확보해 창업자들에게 안정적인 수익을 안겨주는 상권, 맛집이 많은 상권으로 자리 잡았다.

하지만 창업 시 특정 소비층을 상대로 한 창업전략은 위험이 크다. 점포라인 정대홍 팀장은 “특정한 아이템과 계층을 겨냥한 점포들의 매출은 유행과 밀접한 연관을 지닌다”며 “창업자 본인이 해당 분야에 전문성을 가지고 있지 않다면 상권분석, 고객확보 등에서 많은 어려움이 있을 것”이라고 말했다.

강서구청상권은 직장인 유동인구가 많고 가장 많은 소비를 하는 것도 직장인 유동인구이지만 강서구내에서 가장 큰 상권으로 음주를 즐기거나 친구들과의 약속장소로 젊은 층 유동인구도 적지 않으며, 더 많은 젊은 층 유동인구를 끌어들일 수 있는 상권이다.

상권 내 편의점을 운영 중인 임지호(36. 男)씨는 “평일에는 20대 손님이 적은 반면 금, 토요일 같은 주말에는 20대 젊은 층 손님이 늦은 시간까지 많은 편”이라고 말했다.

이러한 강서구청의 특징을 볼 때, 강서구청상권에서 요식업 창업을 준비 중인 예비창업자들이 창업전략을 수립할 때 목표 고객은 직장인으로 정하되, 다양한 연령층이 이용할 수 있는 업종을 선택하는 게 유망해 보인다.

가장 일반적인 업종은 앞서 언급한 식사와 음주를 함께 할 수 있는 외식업종으로 고깃집, 일식집 등을 꼽을 수 있다. 최근에 강세를 보이고 있는 업종은 꼼장어, 곱창, 육회전문점 등으로 그동안 여성고객들에게 외면 받아온 업종들.

그러나 최근에는 현대적인 인테리어, 다양한 메뉴개발과 식감 변화를 통해 여성고객, 젊은층 고객들이 계속 늘어나는 추세다. 강서구청상권에서도 곱창, 육회전문점 점포가 많이 들어서 있어 이들 업종의 인기를 반영하고 있다.

 

점포를 운영할 때 입지, 맛이 가장 중요한 부분을 차지하고 있지만 최근에는 ‘친절 서비스’ 부분이 신규고객 창출의 중요한 요소로 부각되고 있다. 특히, 강서구청상권과 같이 객단가가 높은 매장이 많이 모여있는 상권일수록 친절 서비스에 의해 매출이 좌지우지 되는 경우가 많다.

창업을 할 때, 직원들의 친절 교육은 이제 필수 항목으로 예비창업자 직원 친절 방침을 지정, 일관된 방식으로 직원을 교육, 훈련시켜야 한다. 몸소 자신이 고객에게 서비스하는 모습을 보여주는 것도 교육의 한 방법이 될 수 있다.

강서구 상권은 9호선 개통으로 인해 작년 한해 양천구상권과 함께 예비창업자들의 관심을 모았던 상권이다. 점포라인에 따르면 9호선 개통했던 작년 7월 한달 동안 지하철 9호선이 지나는 강서구와 양천구, 영등포구, 동작구, 강남구 등 5개 구의 지하철 인근 점포 매물 1495개를 분석한 결과 강서구 점포당 평균 매매가가 전월대비 18.46% 올랐다.

9호선의 위력이 발휘된 것으로 분석됐지만 지속 효과는 미비했다. 시간이 지남에 따라 권리금, 보증금은 원래 위치로 돌아오고 있기 때문이다. 점포라인이 작년 1분기 대비 올 1분기 권리금을 조사해본 결과 1.21% 상승률로 같은 기간 서울 전체 매물의 권리금이 평균 3.73%오른 것에 비하면 낮은 상승률이다.

한국창업부동산정보원 장경철이사는 이에 대해 “강서구 상권의 권리금이 개통 초기에 대폭 오른 것은 강남으로 출퇴근하는 유동인구가 역 주변 상권으로 모일 것이라는 기대감 때문이었다”며 “9호선 역 주변에 강서구청상권의 유동인구 유입을 분산할 만한 상권이 없을 뿐더러 역 개발로 인한 상권형성기간이 최소 2~3년이 걸리는 것으로 미루어 보아 9호선 개통효과가 미비해 진 것으로 예상된다.”고 전했다.

강서구에서는 평균 132㎡기준으로 일식집(11,166만원), 고깃집(11,061만원), 퓨전주점(9,935만원)의 권리금이 높게 형성되어 있는 모습이다. 이 수치는 서울 유명 상권이 속해 있는 중구, 종로구, 마포구보다는 낮은 수치이다. 권리금이 높게 형성되는 제과점은 강서구에서도 16,884만원으로 높게 형성되어 있지만 카페는 7,807만원으로 다른 상권에 비해 많이 떨어지는 모습을 보이고 있다.

강서 마곡지구 인구증가기대, 상권 브랜드화 필요

강서구 마곡동, 가양동 일대에 개발되는 강서마곡지구는 IT(정보기술). BT(생명공학기술). NT(나노기술) 등 미래지식 산업단지 조성으로 성장동력 산업유치와 컨벤션센터, 전시시설 등의 국제업무단지 조성을 목표로 진행중에 있다. 개발 시 강서구 인구증가로 인한 강서구청 상권 유동인구 유입이 늘어날 것으로 전망된다.

강서구청상권은 먹자, 유흥상권으로 특화된 만큼 상인들과 협의하에 전 점포 할인행사등 다양한 마케팅을 진행 할 수 있는 거리축제등을 진행해 상권을 하나의 브랜드화 시키는 노력이 필요해 보인다. 브랜드화 할 수 있는 만큼의 인프라를 갖춘 상권인 만큼 상권 활성화에 많은 기여를 할 것으로 보인다.

자료: 한국창업부동산정보원

상권	특징	강세업종
먹자상권	직장인 유동인구가 많은 대표적인 유흥상권, 주말에도 유동인구가 많지만 낮과 밤 유동인구 차이 큼	주점, 고깃집, 일식집, 노래방등
도로변 상권	다양한 업종이 어우러져 있는 주택가상권, 버스정류장과 인근의 주거단지가 형성, 낮 시간 주부들의 유동인구 많아	노래방, 병원, 제과점, 음식점, 주점, 핸드폰매장, 화장품가게등

   

 

 

 

                                                                      한국창업부동산정보원 박효준기자 hohohi@kera.kr