서울시 용산구 일대 주요업종 평균 점포시세<단위: 만원>

평균 107㎡(32.5평)매장기준

2010년1월~2010년5월 등록된 주요업종 매물

분류	매매가	보증금	권리금	총매출	월세
PC방	15,256	2,500	12,756	1,522	174
제과점	24,333	5,166	19,166	3,133	240
횟집	11,040	2,440	8,600	2,799	155
퓨전주점	10,500	2,000	8,500	3,500	200
호프	6,250	1,400	4,850	1,050	165
바	11,500	2,750	8,750	3,200	200
미용실	10,157	3,928	6,228	1,201	138
한식점	8,250	3,250	5,000	1,600	160

이국적인 서울의 모습, 용산구 이태원상권

외국인 관광객 거주자 유동인구 많아 

보세 브랜드의류, 악세사리등 패션업종 강세

 이태원상권은 용산구 이태원동 이태원역 일대와 해밀튼호텔 인근에 형성되어 있는 상권으로 관광객들이 많이 찾아 1997년 9월 29일 서울특별시에서 최초로 관광특구로도 지정된 상권이다.

이태원상권은 효종때 배나무가 많아 이태원(梨泰院)이라고 불려졌으며 조선시대에 이태원이라는 역원이 있었다. 한국 전쟁 이후 주한미군들의 주요 위락지대로 번창하였으며 이후 외국인 관광객들의 쇼핑, 관광 지대로 지금의 상권이 형성되어 있다.

이곳은 본래 6·25전쟁 이후 용산 미8군 기지에 주둔한 미군들을 대상으로 하는 상인들로 상권을 이루었다. 1988년 서울올림픽 때 국제적인 쇼핑가로 급성장하여 외국인 관광객이 급증해 현재의 상권모습을 보이고 있다.

이태원상권은 쇼핑, 유흥 문화를 즐길 수 있는 복합상권이다. 큰 사이즈 옷 전문점, 독특한 악세사리 패션상품 등 내국인보다는 외국인을 노리는 점포와 브랜드 의류매장이 형성되어 있다. 유흥상권 또한 외국인들이 많이 찾는 클럽 위주로 형성이 되어 있으며 이국적인 음식점들이 밀집되어 있는 먹자골목이 형성된 모습이다.

이태원상권의 주요 유동인구는 외국인들로 관광객, 우리나라에 거주하는 대사관직원, 근로자들로 구성되어 있다. 이국적인 분위기를 형성하고 있어 쇼핑, 관광을 즐기는 내국인 유동인구도 많은 상권이다. 이태원 소방서 인근에서 편의점을 운영하고 있는 황윤혜(女, 40세)씨는 “이태원 상권의 유동인구는 외국인, 내국인 반반 비율로 형성되어 있고 10~40대까지 다양한 연령대로 형성되어 있다”며 “저녁시간부터 늦은 새벽까지도 유동인구가 많은 편이다”라고 전했다.

이태원 상권의 유동인구 중 내국인이 적을 것이라는 편견이 지배적이다. 하지만 이태원의 이국적인 문화를 즐기기 위한 내국인 유동인구도 상당히 많은 편이다. 인근 거주자 뿐만 아니라 수도권 일대에서도 많이 찾는 지역명소 상권이다.

이태원상권은 2001년 개통한 이태원역이 생기기전까지는 유동인구의 접근이 불편한 상권이었다. 왕복 4차선 이태원로만으로는 이태원의 유동인구를 감당하기 힘들 정도였지만 6호선 이태원역 개통으로 교통이 많이 개선된 모습이다.

이태원상권이 속해 있는 용산구에는 아이파크몰이 있는 용산역상권과 숙명여대입구역 상권, 용산전자상가상권등이 위치해 있다. 상권규모자체는 엇비슷하지만 속을 들여다 보면 각 상권의 특징이 달라 각 상권으로 유동인구가 나눠지거나 유출되지 않고 있는 모습이다.

특히, 이태원상권은 원거리 거주자와 관광객이 많고 내국인 유동인구 같은 경우에는 재방문률이 높은 상권으로서 용산구 뿐만 아니라 서울 내 다른 상권 중에서도 특징이 유사한 상권을 찾기가 어려울 정도로 볼거리가 많고 특색이 강한 상권 중 하나다.

  이태원로 대로변에 형성되어 있는 이국적인 상권

  이태원사거리에서부터 한강진역 방향으로 이어지는 이태원로 거리에 형성되어 있는 이태원상권은 해밀튼 호텔 방향과, 이태원로 방향을 기준으로 상권을 나눌 수 있다. 해밀턴호텔을 기준으로 녹사평역쪽으로는 의류, 악세사리매장등 패션관련 업종이 한강진역 방향으로는 이국적인 분위기의 음식점과 카페등이 형성되어 있는 모습이다.

해밀튼호텔에서 녹사평역 방향, 이태원역 1·4번출구쪽의 상권에는 브랜드·보세의류매장, 악세사리, 잡화점, 기념품매장, 패스트푸드점등이 형성되어 있다. 큰옷과 보세의류매장이 많은 것이 특징으로 4번 출구쪽에서 녹사평역 방향으로는 골목골목에 다양한 의류매장을 볼 수 있다. 외국인 관광객을 겨냥한 기념품과 악세사리매장도 형성되어 있다. 노점들도 대부분이 기념품과 악세사리를 취급하고 있는 모습이다.

이태원역 4번 출구에는 보광동쪽 방향으로 클럽, 음식점, 카페들이 형성되어 있다. 클럽을 중심으로 형성된 상권으로 이태원상권이 주야를 가리지 않고 유동인구가 많은 것에 비해 이곳은 주간과 야간의 유동인구 차가 큰 상권이다.

해밀튼호텔에서 한강진역 방향, 이태원역 2·3번출구에는 까페, 이국적인 퓨전음식점, 패스트푸드, 제과점, 악세사리 매장등이 형성되어 있는 모습이다. 특히, 각 나라별 전통음식을 다루는 음식점이 강세를 보이고 있다.

이 상권에서는 카페, 음식점과 이어져 있는 테라스에 내국인, 외국인이 삼삼오오 모여 담소를 나누는 이국적인 풍경을 연출하고 있다. 카페, 제과점, 음식점등이 상권을 형성하고 있다.

일반 상권에서 흔히 볼 수 있는 개인운영 카페는 찾아보기 힘들며 외국인도 쉽게 접근할 수 있으며 익숙한 프랜차이즈 카페와 제과점이 들어서 있는 모습이다.

해밀튼호텔 뒤쪽으로도 상권이 형성되어 있다. 대형 고급 음식점이 주로 형성되어 있는 상권으로 이국적이고 독특한 간판, 인테리어와 같이 외형 뿐만 아니라 메뉴등도 이국적인 음식이 대부분이다.

음식점이 대부분이고 이태원상권에서도 외진 곳에 형성되어 있어 식사시간 이외에는 많은 유동인구를 보유하고 있지 않지만 관광객, 단골들이 꾸준하게 유입되는 상권이기도 하다.

이태원상권, 관광객과 단골확보가 중요

이태원상권은 외국인 유동인구가 많은 상권으로 창업자들에게는 많은 주의가 필요하다. 동대문, 명동과 같이 동양인 관광객이 많은 것에 비해 이태원 상권은 서양 관광객, 현재 우리나라에 거주하고 있는 근로자들이 많은 상권으로 이러한 부분도 창업을 할 때 주의해야 한다.

이태원상권을 보면 한식을 전문으로 하는 음식점을 찾아보기가 힘들다. 외국인 관광객을 공략하기 위해 관광객이 많은 고깃집, 한식집이 들어서 있는 모습과는 다른 모습이다.

이태원상권은 외국인들이 보다 쉽게 접근 할 수 있는 패스트푸드, 제과점, 해외전통음식점들이 요식업종을 형성하고 있다. 이러한 이유로 다른 상권에서 큰 인기를 얻지 못했던 해외유명 프랜차이즈도 이태원에서는 성업하는 모습을 볼 수 있다.

점포라인 정대홍 팀장은 “이태원 상권에서의 요식업종 창업은 일반적인 방법과 다른 측면에서 접근할 필요가 있다”며 “안정적 운영을 위해 해외 유명 프랜차이즈 가맹점을 내는 방법도 있겠지만 보다 높은 매출을 위해서는 한국 식문화를 독특하면서도 경쟁력있는 방법으로 발전시키고 이를 홍보하는 종합적인 전략이 요구된다”고 조언했다.

정 팀장은 “해외에도 존재하는 밥요리 등을 충분히 연구한 뒤 이를 한국적 푸드 스타일로 개량하거나 케밥 등 외국 식문화를 국내 백반문화에 녹여내는 등 아이디어는 무궁무진하다”며 “그러나 상권 전체적으로 좁은 면적에 점포가 빽빽한 양상이어서 점포 구입비가 타 지역 대비 적지 않기 때문에 수익성 측면을 고려해 지나친 모험은 피해야 한다”고 말했다.

아울러 이태원 상권의 요식업종 점포들은 대형 매장들이 많은 모습이다. 이러한 대형매장은 초보창업자들에게는 위험(리스크)이 매우 크다. 개인매장 일 경우 이러한 위험은 더욱 커진다. 매장을 구하는데 비용 뿐만 아니라 인테리어, 많은 직원 월급까지 비용이 많이 소요되기 때문이다. 따라서 이 지역에서의 창업은 무엇보다도 장기간 할 수 있는 매장, 업종 선택이 중요하다.

창업시장은 점점 유행의 변화가 빨라지고 있다. 붐처럼 일어났던 창업아이템이 단 기간에 소리소문없이 사라지는 것이 최근의 창업시장이다. 이태원과 같이 유동인구 집단이 비교적 한정적인 상권에서는 더욱더 유행에 편승한 창업아이템을 조심해야 한다. 한때 한 상권에서 3~4개씩 존재 했던 조개구이전문점, 안동찜닭은 점점 사양되는 추세로 아이템 선정 시 주의해야 한다.

한국창업부동산정보원 장경철이사는 “한 상권에서 동일업종 점포가 비슷한 시기에 생겨나기 시작하는 업종을 조심해야 한다” 고 전했다.

이태원이 속해 있는 용산구는 매물로 나오는 점포 수가 적다. 또, 점포라인 DB에 의하면 작년 한해 전체적으로 서울시 점포 매매가가 오른 것에 비해 용산구는 작년 대비 올 1분기 매매가가 14%나 떨어진 것으로 나타난다.

장경철이사는 “용산구는 서울시내에서 개발이 가장 활발히 진행되고 있는 지역으로 용산구 내 상권들도 개발지역으로 포함된 곳이 많아 거래가 줄어들고 있는 것으로 예측된다”며 “용산구에서 창업을 준비하는 예비창업자라면 상권이 지구단위계획에 포함되어있는지 반드시 확인해 불필요한 손해를 사전에 방지해야 한다”고 전했다.

권리금도 상권의 영향을 비교적 적게 받는 PC방평균 107㎡(32.5평)매장기준 (12,756만원), 유명 제과점 평균 107㎡(32.5평)매장기준 (19,166만원)을 제외하면 업종 별로 권리금이 비교적 낮게 형성되어 있다. 보증금 역시 낮게 형성되어 있는 모습으로 권리금과 보증금의 차이가 큰 것이 눈에 띈다. 정대홍과장은 “점포거래 시 부담하는 비용 중 권리금 비중이 높아지고 보증금 비중이 낮아지는 것은 국내 경기가 살아나면서 소비지출이 활발해짐에 따라 권리금 회수에 수반되는 리스크가 경감되고 있기 때문으로 분석된다.”고 전했다.

용산구 연이은 개발호재, 이태원상권 영향은?

용산구는 다양한 개발호재로 부동산 수요자들에게 각광 받는 지역이다. 단군이래 최대 사업이라 불리는 용산국제업무지구와 한강르네상스계획, 한남뉴타운등 용산구 일대는 강남을 넘어서는 거주단지로 부상할 것으로 많은 전문가들이 예측하고 있다.

이태원 상권이 속해 있는 보광동, 이태원 일대도 한남뉴타운에 속해 있어 개발이 불가피해 보인다. 그동안 관광특구로 지정되면서 이국적인 느낌의 상권으로 자리잡은 이태원상권의 모습도 변화할 것으로 보이지만 지역의 가치상승과 유동인구의 집단이 비교적 한정적인 모습의 상권에서 탈피할 수 있다는 점은 장기적으로 호재가 될 전망이다.

상권구분	특징	강세업종
1번 출구	해밀튼호텔에서 녹사평방향, 외국인 유동인구 많음	기념품, 패스트푸드, 의류매장등
2번 출구	이국적인 외국전통 음식점이 밀집되어 있는 상권	외국전통음식점, 보세의류매장등
3번 출구	보세의류 매장과 퓨전음식점이 밀집되어 있는 상권	퓨전음식점, 보세의류매장등
4번 출구	보광동쪽 방향으로 클럽형성되어 있어 야간 유동인구 많은 상권	클럽, 음식점, 바(Bar)등

이태원상권 업종현황

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
한국창업부동산정보원 박효준(hohohi@kera.kr)