수익형 부동산 전성시대, 투자요령

 

주택시장이 주춤하는 사이에 수익형 부동산에 관심이 몰리고 있다. 곳곳에서 수익형 부동산의 선전소식이 들려오고 있다. 대표적인 상가시장은 전반적으로 고전하고는 있지만 판교상가와 LH가 공급하는 단지 내 상가가 선전하고 있으며, 대구스타디움몰은 지난 4월 20일 임대분양을 시작한 이후 한 달이 채 안돼 전체 101개 점포 중 43개가 계약이 이뤄졌다.

한원건설이 관악구 신림동에 분양한 서울시 도시형 생활주택 1호 '아데나534'(194채)도 3.5 대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 당시 1억4,900만원 짜리 주택에 한 명당 평균 5채，많게는 12채를 신청한 청약자가 등장했을 정도로 '큰 손'들이 대거 가세했다. 최근 포스코건설이 부산에서 청약을 받은 오피스텔 '더샾센트럴스타 리츠'는 319실 모집에 9,889명이 몰리며 평균 31대1의 경쟁률로 청약을 마감했다. 한꺼번에 수천명이 몰리며 줄서기에, 떴다방까지 등장하는 진풍경도 연출된 서울 송파구 신천동의 '잠실 푸르지오 월드마크' 오피스텔은 89실 공급에 몰려든 청약자만 4,369명에 달했다.

이처럼 수익형 부동산에 관심이 몰리는 이유는 저금리 시대에 은행 예금 금리의 두 배가 넘는 고정 수익을 기대할 수 있다는 점이다. 여기에 아파트와 달리 별다른 청약조건이 없다는 점도 수익형 부동산의 인기 요인 중 하나이다. 아파트는 청약시 청약예금 통장을 사용해야 하고 분양가 상한제 단지에 당첨되면 계약 여부에 상관없이 3년간 재당첨 금지 제약을 받지만 수익형 부동산은 그러한 규제에서 비교적 자유롭다.

이러한 분위기를 반영하듯 최근 수익형 부동산이 대거 분양에 나서고 있다. 하지만 수익형 부동산의 경우 경기에 민감하며, 지역에 따라서는 수익률 편차가 심한 경우가 적지 않다. 따라서 수익형 상품은 꼼꼼히 살펴보고 투자에 임하지 않으면 낭패를 보기가 쉬우므로 사전에 철저한 주의가 요구된다.

 

수익형 부동산 의미와 종류

수익형 부동산은 매매를 통한 차익보다는 임대수요를 통해 시장금리 이상의 수익창출에 목적을 둔 부동산을 말한다. 이러한 수익형 부동산에는 상가, 오피스텔, 빌딩, 오피스, 도시형생활주택, 펜션, 원룸텔 등 다양한 상품이 존재한다. 투자자들이 손쉽게 다가갈 수 있고, 환금성·안전성 면에서 유리한 대표상품은 상가와 오피스텔이라고 볼 수 있으며 최근에는 도시형 생활주택도 주목을 받고 있다.

특히 상가와 오피스텔은 주택처럼 수도권 주요지역에서 매년 신규분양이 이어져 비교선택이 용이할 뿐만 아니라, 역세권·주거지역·사무실밀집지역 등 각 지역특성에 따라 접근방식이 다양해 상품에 따라 장·단점과 특징을 꼼꼼하게 점검할 필요가 있다.

■상가=주변 유동인구와 직접 접하는 저층부(1~3층)에 주로 위치하고, 오피스텔과는 달리 주거목적으로의 사용이 불가능하다. 하지만 직접적인 상품(의·식·주)판매를 통한 수익창출이 가능한 부동산으로, 입지와 유동인구 등 상권의 활성화에 따라 임대수익은 물론 시세차익까지 노려볼 수 있는 장점이 있어, 침체기에 오히려 주목받는 상품이다.

■오피스텔=상가와는 달리 주거 또는 사무실 등 임차인의 사용목적에 따라 활용 가능한 장점이 있으며, 주로 역세권에 위치하고 중층~고층 위주로 건설돼, 직장인과 신혼부부에게 인기가 많은 상품이다. 최근에는 정부가 소형주택 공급을 위해 '준주택' 개념을 도입하면서 건설기준이 완화되고, 주택기금의 지원을 받게 될 예정이므로 앞으로 공급이 크게 늘어날 것으로 보인다.

■도시형 생활주택=도시형 생활주택은 1~2인 세대와 서민들의 주거 안정을 위해 도입되는 새로운 주거 형태의 건물을 말한다. 도심에 소형주택 건립을 활성화할 수 있도록 규제를 대폭 완화하겠다는 것이다. 지역에 따라 다르겠지만 한 채당 5,000만~8,000만원 정도에 공급할 수 있어 임대 목적의 투자자에게는 수익이 비교적 안정적인 주택상품으로 각광을 받고 있다.

 

수익형 부동산 투자요령

수익형 부동산의 대표 상품은 상가이다. 상가는 입지에 따라 향후 보유가치에서 큰 차이가 난다. 상권이 활성화된 곳이라면 안정적인 임대수입 확보는 물론 상가의 가치 상승 가능성이 높다. 반면, 장사가 잘 되지 않아 임차인이 너무 자주 바뀌거나 임대료 연체가 발생한다면 안정적인 월세 확보가 어렵고 중개수수료 등 기타 부대비용이 수시로 발생하게 된다.

하지만 경기상황에 민감한 상가의 경우 경기 침체 장기화에 따라 공실의 리스크가 커지고 임대수익률이 낮아지는 단점이 있다. 그런 원인에 따라 최근 일부의 수요자들이 오피스텔 또는 도시형 생활주택으로 관심을 돌리고 있다.

또한 매년 초 국세청에서 발표하는 상업용 건물의 기준시가 변동률에 따르면 상가의 시가 변동률은 제로에 가깝거나 마이너스 변동률을 보이고 있다. 반면 오피스텔의 경우 부동산시장 침체기에도 꾸준한 플러스 변동률을 보이고 있어 자산가치의 상승 측면에서 오피스텔 보유가 비교적 안정적이다.

오피스텔과 도시형 생활주택은 1억원 이하의 소액으로도 투자 가능한 물건이 있는 만큼 접근 기회는 비교적 폭넓은 편이다. 유동 인구가 많은 역세권 주변이나 1~2인 수요가 많은 업무시설, 대학가 주변 등이 투자하기에 좋다.

오피스텔은 규모와 입지에 따라 그 가치는 천차만별이므로 꼼꼼히 살펴보고 접근해야 한다. 오피스텔은 중형 이상의 경우 아파트에 비해 선호도가 크게 떨어지기 때문에 수요자 확보가 쉽지 않고 월세 수익률도 소형에 비해 떨어지는 편이다. 수요층이 두텁지 않기 때문에 공실의 발생 가능성도 높은 편이므로 유념해야 한다.

도시형 생활주택도 면적을 잘 살펴봐야 한다. 대학가 주변은 전용면적 13.2~16.5㎡, 오피스 주변은 16.5~19.8㎡가 적당하다. 전용면적 20㎡ 이하 범위에서 수요층의 특성에 맞게 면적을 구성하면 임대 시 유리할 수 있다.

한국창업부동산정보원 장경철이사는 “도시형 생활주택은 직접 지어 관리하는 투자가 가능하다”며 “도시형생활주택 제도 도입 초기만 해도 수익률에 대한 기대가 컸으나 비싼 토지 가격과 지자체마다 용적률이 달라 기대수익이 높지 않은 상황이다. 금융비용과 관리비용까지 모두 포함한 수익률을 잘 따져보아야 한다.”고 전했다.

 

주목받는 수익형 부동산

종류	지역	상가명	규모(층)	특장점	문의처
상가	충무로 4가	남산 센트럴 자이	지하1/지상2	트리플역세권,업무지역 배후	02-2275-0010
	판교 테크노밸리	유스페이스몰	지하1/지상3	디지털아쿠아리움, 유헬스케어 유치	031-8016-6644
	송파 신천동	켄달스퀘어	지하1/지상3	제2롯데월드, 향군타워인근	02-567-9599
	강일지구	강일타워	지하4/지상10	대규모 아파트단지 배후	02-3013-8201
오피스텔	동탄신도시	유진마젤란	지하5/지상30	동탄중심상업지구에 위치	1544-9561
	분당 도촌지구	파크오피스텔	지하2/지상7	성남산업단지, 판교테크노밸리인근	031-721-1679
도시형 생활주택	구로 구로동	하나세인스톤III	지하1/지상20	신도림, 대림역 더블역세권	02-2111-7800

자료: 한국창업부동산정보원

 

한국창업부동산정보원 장경철이사(jkc@kera.kr)